Рынок жилья корректируется — так почему же цены на жилье все еще растут?

По Realtor.com

Цены на жилье продолжают свой, казалось бы, неумолимый рост, несмотря на то, что рынок жилья в Америке якобы переживает коррекцию, замедление — как бы вы это ни называли. Это бросает вызов тому, что предсказывали многие эксперты, и, возможно, общепринятому мнению.

Покупатели не могут позволить себе эти более высокие цены вдобавок к более высоким процентным ставкам по ипотечным кредитам. Сделки срываются. Тендерные войны иссякают. Шестизначные предложения сверх запрашиваемой цены идут по пути динозавров. Так как же возможно, что медианные цены на жилье были на 15,9% выше на неделе, закончившейся 9 июля, чем год назад, согласно данным Realtor.com?

Несоответствие, по-видимому, заключается в том, что продавцам жилья еще предстоит приспособиться к этой новой реальности — той, в которой они не могут назначать любую цену на свою недвижимость, сидеть сложа руки и ждать, когда начнутся войны торгов. Растущие ставки по ипотечным кредитам лишили многих покупателей возможности позволить себе то, что они могли иметь всего несколько месяцев назад.

Между тем, согласно данным Realtor.com за июнь, рекордно высокие цены на жилье выросли более чем на 31% за последние два года. И они продолжают расти. Что-то кажется, что это должно дать.

«Цены меняются очень медленно, — говорит главный экономист Realtor.com Даниэль Хейл . «Продавцов формирует недавний опыт. Прежде чем мы увидим, как цены начнут снижаться, мы должны увидеть, как продавцы перестанут стрелять в луну».

И только потому, что продавцы просят больше денег, это не значит, что они их получают. Покупатели ведут переговоры. Количество снижений цен на недвижимость в июне удвоилось по сравнению с прошлым годом.

По данным консалтинговой компании Zonda, в прошлом месяце около 11% застройщиков снизили цены на новостройки. Еще 70% сохранили их на прежнем уровне по сравнению с маем.

«Рынки недвижимости замирают, когда вы видите большие изменения в ипотечных ставках или в экономике», — говорит Марк Занди , главный экономист Moody's Analytics. «Покупатели не могут справиться с такими ценами на жилье при таких ипотечных ставках», — говорит он. «Платеж по ипотеке слишком высок для большинства покупателей жилья впервые. Покупатели, торгующие по программе Trade-up, не будут продавать вверх, потому что им придется получить более высокую ставку по ипотеке».

Летом цены на жилье обычно растут. На продажу выставляются более крупные и дорогие дома, и за них соревнуются семьи, которые хотят заселиться до того, как дети пойдут в школу осенью. Кроме того, есть множество миллениалов, которые достигают того момента в своей жизни, когда идея домовладения становится все более привлекательной. Но сейчас по-прежнему не хватает домов для продажи или сдачи в аренду.

Рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам, которые в прошлом году упали до 2%, позволили покупателям позволить себе более высокие цены на жилье. Более низкие ставки означали, что многие ежемесячные платежи по ипотечным кредитам оставались разумными, уравновешивая дополнительные расходы покупателей на свою недвижимость.

Тем не менее, ставки по ипотечным кредитам подскочили с 3% год назад до середины диапазона 5%. Это сотни долларов в месяц на многие платежи по ипотеке. Сегодня покупатели сталкиваются с ипотечными счетами, которые на 58% выше, чем всего год назад, когда цены также были на рекордно высоком уровне, помимо более высокой инфляции, арендной платы и цен на газ. Это сделало многих неспособными брать взаймы почти столько же для дома и вынудило многих других уйти с рынка.

«Многие домовладельцы по-прежнему оценивают дома на основе рынка, существовавшего шесть месяцев назад», — говорит Джордж Ратиу , менеджер по экономическим исследованиям Realtor.com. «Существует разрыв между тем, что просят домовладельцы, и тем, что они получают».

Упадут ли цены на жилье?

Главный вопрос, который волнует как покупателей, так и продавцов жилья, заключается в том, упадут ли цены на жилье, и если да, то насколько.

Многие эксперты по недвижимости ожидают, что темпы роста цен в течение года замедлятся. Другие предсказывают, что цены выровняются по мере того, как продавцы и строители переваривают новое состояние рынка, а покупатели выясняют свои финансы.

«Чтобы колесо повернулось, требуется немного времени, — отмечает Девин Бахман , старший вице-президент по исследованиям John Burns Real Estate Consulting.

В конечном счете, то, что именно произойдет с ценами, будет во многом зависеть от отдельных рынков недвижимости, а также от ценовых диапазонов домов. уменьшить больше всего.

Эти места, такие как Остин, штат Техас, Феникс, и Бойсе, штат Айдахо, сильно пострадали от наплыва удаленных работников и инвесторов, которые удерживали цены выше того, что могли себе позволить многие местные жители. Теперь, когда въезжает все меньше удаленных сотрудников, а ставки по ипотечным кредитам еще больше усложняют покупки, цены могут скорректироваться.

Но цены могут продолжать расти, по крайней мере, на низкие однозначные цифры, в других частях страны.

«Жилье настолько локальное, что трудно рисовать широкой кистью и говорить, что цены будут снижаться. Но если вы посмотрите на отдельные почтовые индексы, а также на некоторые метро, ​​мы увидим снижение цен в некоторых из них», — говорит Бахман. «Стоимость жилья больше не является реалистичной для сегодняшних покупателей. Они не могут себе этого позволить».

Рецессия — дикая карта в будущем цен на жилье

Дикая карта во всем этом — рецессия. В случае экономического спада цены на жилье (а также ставки по ипотечным кредитам) с большей вероятностью изменятся. Потенциальные покупатели, которые уволены или боятся потерять работу, вероятно, не будут посещать дни открытых дверей и делать предложения.

Однако не ожидается, что цены на жилье упадут с обрыва, как это было во время Великой рецессии.

Причина: количество инвесторов и начинающих домовладельцев сейчас намного превышает количество объектов недвижимости, выставленных на продажу. Строители изо всех сил пытались возобновить строительство с середины 2000-х годов, и инвесторы выкупили многие объекты недвижимости, которые раньше использовались домовладельцами, и сдали их в аренду. Ожидается, что этот спрос будет поддерживать высокие цены.

«Рынок очень тесный. Это положит пресловутый нижний предел цен», — говорит Занди.

Между тем, наплыва отчуждений и коротких продаж, подобного тому, что рынок жилья испытал во время Великой рецессии, не предвидится на горизонте. Кредиторы стали намного разборчивее при выдаче ипотечных кредитов, чтобы гарантировать их получение только наиболее квалифицированными кандидатами. Большинство хищнических ипотечных кредитов были ликвидированы. Это оставляет домовладельцев в гораздо лучшем положении, чтобы пережить очередной спад.

«Чтобы добиться значительного снижения цен, вам нужно увидеть много случаев потери права выкупа и проблемных продаж по ценам с большими скидками», — говорит Занди из Moody's. «Это очень маловероятно, потому что ипотечные кредиторы были очень осторожны после кризиса, и они только [в основном] выдавали простые 30-летние и 15-летние кредиты с фиксированной ставкой».

Он ожидает, что спад может привести к снижению цен на 5% по всем направлениям и даже больше на перегретых рынках.

И, к счастью для покупателей, ставки по ипотечным кредитам обычно падают, когда экономика страдает. По словам Занди, это может «смягчить удар» для многих людей, которые борются за недвижимость.

Жилищная коррекция - меньше продаж, больше доступных домов

Хотя коррекция жилья может еще не проявляться в ценах, она очевидна в быстро падающем количестве домов, переходящих из рук в руки.

По данным Национальной ассоциации риелторов, в 2021 году ежемесячно продавалось около 6,1 миллиона домов. (Это не включает продажи недавно построенных домов.) В мае, последнем месяце доступных данных, продажи упали примерно до 5,4 миллиона в месяц. Это существенное изменение.

«Продажи домов заметно замедлились. Они вернулись ниже своего допандемического темпа», — говорит Хейл из Realtor.com. «Рынок жилья не такой горячий, как в прошлом году. Но по сравнению с любым годом до пандемии, это все еще довольно горячий рынок недвижимости».

Одним из побочных эффектов меньшего количества продаж является увеличение количества домов на рынке, что помогает уменьшить нехватку жилья. В июне было продано на 18,7% больше домов, чем год назад.

В то время как на рынке не так много объектов недвижимости, чтобы облегчить жилищный кризис, увеличение числа выставленных на продажу домов — это «причина для оптимизма покупателей», — говорит Хейл.

Статья первоначально появилась на Realtor.com.

Хотите узнать о наборе маркетинговых и аудиторных решений V12, которые помогут вам ориентироваться и привлекать новых перевозчиков и домовладельцев? Кликните сюда, чтобы узнать больше.