Le marché du logement se corrige, alors pourquoi les prix des maisons augmentent-ils toujours ?

Par Realtor.com

Les prix de l'immobilier ont poursuivi leur hausse apparemment inexorable, bien que le marché immobilier américain soit censé être en proie à une correction, à un ralentissement, peu importe comment vous l'appelez. Cela défie ce que de nombreux experts avaient prédit et, peut-être, la sagesse conventionnelle.

Les acheteurs ne peuvent pas se permettre ces prix plus élevés en plus des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés. Les affaires tombent à l'eau. Les guerres d'enchères se tarissent. Les offres à six chiffres par rapport au prix demandé vont dans le sens des dinosaures. Alors, comment est-il possible que les prix médians des maisons aient été 15,9 % plus élevés au cours de la semaine se terminant le 9 juillet qu'ils ne l'étaient il y a un an, selon les données de Realtor.com ?

La déconnexion semble être que les vendeurs de maisons doivent encore s'adapter à cette nouvelle réalité, celle où ils ne peuvent pas fixer le prix qu'ils souhaitent sur leurs propriétés, s'asseoir et attendre que les guerres d'enchères commencent. La flambée des taux hypothécaires a rendu impossible pour de nombreux acheteurs de se permettre ce qu'ils pouvaient avoir il y a quelques mois à peine.

Pendant ce temps, les prix record des maisons ont augmenté de plus de 31% au cours des deux dernières années, selon les données de prix catalogue de juin de Realtor.com. Et ils ne cessent de monter. Quelque chose semble devoir donner.

"Les prix s'ajustent très lentement", déclare Danielle Hale , économiste en chef de Realtor.com. « Les vendeurs sont façonnés par les expériences récentes. Avant de voir les prix commencer à baisser, nous devrons voir les vendeurs cesser de viser la lune. »

Et ce n'est pas parce que les vendeurs demandent plus d'argent qu'ils l'obtiennent. Les acheteurs négocient. Le nombre de baisses de prix sur les propriétés a doublé en juin par rapport à un an plus tôt.

Le mois dernier, environ 11% des constructeurs ont baissé les prix des maisons nouvellement construites, selon le cabinet de conseil en construction Zonda. 70% supplémentaires les ont maintenus stables par rapport à mai.

"Les marchés immobiliers se figent lorsque vous constatez un changement important dans les taux hypothécaires ou dans l'économie", déclare Mark Zandi , économiste en chef chez Moody's Analytics. "Les acheteurs ne peuvent pas gérer ces prix immobiliers à ces taux hypothécaires", dit-il. « Le versement hypothécaire est tout simplement trop élevé pour la plupart des acheteurs d'une première maison. Les acheteurs d'échange ne vont pas échanger parce qu'ils vont devoir obtenir un taux hypothécaire plus élevé.

Les prix des maisons augmentent généralement en été. Des maisons plus grandes et plus chères sont mises en vente et des familles désireuses de s'installer avant que les enfants ne commencent l'école à l'automne se disputent les prix. De plus, il y a des dizaines de milléniaux qui atteignent le point de leur vie où l'idée de devenir propriétaire devient plus attrayante. Mais maintenant, il n'y a toujours pas assez de maisons à vendre ou à louer pour tout le monde.

Les taux hypothécaires historiquement bas, qui sont tombés dans la fourchette de 2 % l'an dernier, ont permis aux acheteurs de se permettre des prix des maisons plus élevés. Les taux plus bas signifiaient que de nombreux versements hypothécaires mensuels restaient raisonnables, équilibrant les acheteurs supplémentaires dépensés pour leurs propriétés.

Cependant, les taux hypothécaires sont passés d'environ 3 % il y a un an à environ 5 %. Cela représente des centaines de dollars par mois sur de nombreux versements hypothécaires. Les acheteurs sont aujourd'hui confrontés à des factures hypothécaires 58 % plus élevées qu'il y a un an à peine - lorsque les prix atteignaient également des niveaux record - en plus d'une inflation, des loyers et des prix de l'essence plus élevés. Cela a rendu beaucoup de gens incapables d'emprunter presque autant pour une maison et a forcé beaucoup d'autres à quitter le marché.

"Beaucoup de propriétaires fixent encore le prix des maisons sur la base du marché d'il y a six mois", déclare George Ratiu , responsable de la recherche économique pour Realtor.com. "Il y a un écart entre ce que les propriétaires demandent et ce qu'ils obtiennent."

Les prix des maisons vont-ils baisser ?

La principale question qui préoccupe les acheteurs et les vendeurs est de savoir si les prix des maisons vont baisser et, si oui, de combien.

De nombreux experts immobiliers prévoient que le taux de croissance des prix ralentira au fil de l'année. D'autres prédisent que les prix vont s'aplatir à mesure que les vendeurs et les constructeurs assimileront le nouvel état du marché et que les acheteurs détermineront leurs finances.

"Il faut un peu de temps pour que la roue tourne", note Devyn Bachman , vice-président senior de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting.

En fin de compte, ce qu'il adviendra exactement des prix dépendra en grande partie des marchés immobiliers individuels ainsi que des fourchettes de prix dans lesquelles se trouvent les maisons. Les endroits où les prix ont le plus augmenté pendant la pandémie de COVID-19 sont les plus susceptibles de baisser et ont le potentiel de diminuer le plus.

Ces endroits, comme Austin, TX, Phoenix et Boise, ID, ont été stimulés par un afflux de travailleurs à distance et d'investisseurs qui ont maintenu les prix au-dessus de ce que de nombreux habitants pouvaient se permettre. Maintenant que moins de télétravailleurs emménagent et que les taux hypothécaires rendent les achats encore plus difficiles, les prix pourraient se réajuster.

Mais les prix pourraient continuer à augmenter, au moins d'un chiffre inférieur à un chiffre, dans d'autres parties du pays.

« Le logement est si local qu'il est difficile de peindre avec un pinceau large et de dire que les prix vont baisser. Mais si vous regardez les codes postaux individuels ainsi que certains métros, nous verrons des baisses de prix dans certains d'entre eux », déclare Bachman. « La valeur des maisons n'est plus réaliste pour les acheteurs d'aujourd'hui. Ils ne peuvent pas se les permettre.

Une récession est le joker dans l'avenir des prix de l'immobilier

Le joker dans tout cela est une récession. En cas de ralentissement économique, les prix des maisons (ainsi que les taux hypothécaires) sont plus susceptibles de s'ajuster. Les acheteurs potentiels qui sont licenciés ou qui craignent de perdre leur emploi ne participeront probablement pas aux journées portes ouvertes et ne présenteront pas d'offres.

Cependant, les prix des maisons ne devraient pas chuter comme ils l'ont fait pendant la Grande Récession.

La raison : Le nombre d'investisseurs et d'aspirants propriétaires dépasse actuellement de loin le nombre de propriétés à vendre. Les constructeurs ont du mal à relancer la construction depuis le milieu des années 2000, et les investisseurs ont acheté de nombreuses propriétés qui abritaient autrefois des propriétaires et les ont transformées en locations. Cette demande devrait maintenir les prix élevés.

« Le marché est très tendu. Cela mettra un plancher proverbial sous les prix », déclare Zandi.

Pendant ce temps, un afflux de saisies et de ventes à découvert comme ce que le marché du logement a connu pendant la Grande Récession n'apparaît pas à l'horizon. Les prêteurs sont devenus beaucoup plus sélectifs lorsqu'ils accordent des prêts hypothécaires pour s'assurer que seuls les candidats les plus qualifiés les reçoivent. La plupart des prêts hypothécaires prédateurs ont été éliminés. Cela laisse les propriétaires dans un bien meilleur endroit pour affronter un autre ralentissement.

"Pour obtenir de fortes baisses de prix, vous devez voir beaucoup de saisies et de ventes en difficulté à des prix réduits importants", explique Moody's Zandi. "C'est très peu probable car les prêteurs hypothécaires ont été très prudents depuis la crise, et ils n'ont [principalement] accordé que des prêts à taux fixe à la vanille sur 30 et 15 ans."

Il prévoit qu'un ralentissement pourrait faire baisser les prix de 5% dans tous les domaines et bien plus encore sur des marchés en surchauffe.

Et, une aubaine pour les acheteurs, les taux hypothécaires baissent généralement lorsque l'économie est en difficulté. Cela peut "amortir le coup" pour de nombreuses personnes qui ont du mal à se payer un bien immobilier, dit Zandi.

La correction du logement est moins de ventes, plus de logements disponibles

Bien que la correction du logement ne se manifeste peut-être pas encore dans les prix, elle est évidente dans le nombre en baisse rapide de maisons qui changent de mains.

Il y a eu environ 6,1 millions de ventes de maisons par mois en 2021, selon les données de la National Association of Realtors. (Cela n'inclut pas les ventes de maisons nouvellement construites.) En mai, le dernier mois de données disponibles, ce chiffre est tombé à environ 5,4 millions de ventes par mois. C'est un changement substantiel.

« Les ventes de maisons ont ralenti assez sensiblement. Ils sont de retour en dessous de leur rythme d'avant la pandémie », déclare Hale, de Realtor.com. « Le marché du logement n'est pas aussi chaud qu'il l'était l'an dernier. Mais par rapport à n'importe quelle année pré-pandémique, c'est toujours un marché immobilier assez chaud. »

L'un des effets secondaires de la baisse des ventes est une augmentation du stock de maisons sur le marché, ce qui contribue à atténuer la pénurie de logements. Il y avait 18,7 % plus de maisons à vendre en juin qu'il y a un an.

Bien qu'il n'y ait pas assez de propriétés sur le marché pour atténuer la pénurie de logements, plus de maisons à vendre sont «une raison pour les acheteurs d'être optimistes», déclare Hale.

Article paru à l'origine sur Realtor.com.

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