房地產市場正在調整——那麼為什麼房價還在飆升？

已發表: 2022-07-30

通過 Realtor.com

儘管美國的房地產市場據稱正處於調整、放緩的陣痛中——無論你想怎麼稱呼它，房價仍在繼續其看似不可阻擋的上漲。它違背了許多專家的預測，甚至可能違背了傳統智慧。

除了更高的抵押貸款利率之外，買家無法承受這些更高的價格。交易正在失敗。競標戰正在枯竭。超過要價的六位數報價正在走恐龍的道路。那麼，根據 Realtor.com 的數據，在截至 7 月 9 日的那一周，房價中位數怎麼可能比一年前高出 15.9%？

這種脫節似乎是房屋賣家尚未適應這一新現實——他們無法在自己的房產上按自己喜歡的價格拍出任何價格，坐等競價戰開始。飆升的抵押貸款利率使許多買家無法負擔幾個月前他們本可以擁有的東西。

與此同時，根據 Realtor.com 6 月份的標價數據，過去兩年來，房價上漲了 31% 以上，創下歷史新高。他們不斷上升。有些東西似乎需要付出。

“價格調整非常緩慢，”Realtor.com 首席經濟學家Danielle Hale說。 “賣家受近期經驗的影響。在我們看到價格開始下跌之前，我們將不得不看到賣家停止登月。”

僅僅因為賣家要求更多的錢，並不意味著他們得到了。買家正在洽談。與去年同期相比，6 月份房產降價的次數翻了一番。

根據建築諮詢公司 Zonda 的數據，上個月，大約 11% 的建築商降低了新建房屋的價格。與 5 月份相比，另外 70% 的漲幅持平。

“當您看到抵押貸款利率或經濟發生重大變化時，房地產市場就會凍結，”穆迪分析公司首席經濟學家馬克贊迪說。 “買家無法以這些抵押貸款利率處理這些房價，”他說。 “對於大多數首次購房者來說，抵押貸款支付太高了。以舊換新的買家不會進行交易，因為他們將不得不獲得更高的抵押貸款利率。”

房價通常在夏季飆升。更大、更昂貴的房屋開始出售，渴望在孩子們秋季入學前安頓下來的家庭爭相搶購。此外，當房屋所有權的想法變得更具吸引力時，有許多千禧一代正在達到他們的生活點。但是現在仍然沒有足夠的房屋可供出售或出租。

創紀錄的低抵押貸款利率（去年跌至 2% 的範圍）使購房者能夠承受更高的房價。較低的利率意味著許多每月的抵押貸款支付仍然合理，抵消了購買房產的額外買家。

然而，抵押貸款利率已從一年前的約 3% 飆升至 5% 的中間區間。許多抵押貸款每月支付數百美元。今天的買家面臨的抵押貸款賬單比一年前高出 58%——當時價格也處於歷史高位——除了更高的通貨膨脹、租金和汽油價格。這使得許多人無法再為房屋借款幾乎一樣多，並迫使許多其他人退出市場。

Realtor.com 經濟研究經理George Ratiu表示：“許多房主仍在根據六個月前的市場定價房屋。” “房主的要求與他們得到的之間存在差距。”

房價會下跌嗎？

購房者和賣家最關心的問題是房價是否會下跌，如果會下跌，幅度會下降多少。

許多房地產專家預計，隨著時間的推移，價格增長速度將放緩。其他人預測，隨著賣家和建築商消化新的市場狀況以及買家弄清楚他們的財務狀況，價格將趨於平緩。

“輪子轉動需要一點時間，”John Burns 房地產諮詢公司研究高級副總裁Devyn Bachman指出。

最終，價格究竟會發生什麼變化將在很大程度上取決於各個房地產市場以及房屋所處的價格範圍。在 COVID-19 大流行期間價格上漲最多的地方最有可能下跌並有可能減少最多。

這些地方，例如德克薩斯州的奧斯汀、鳳凰城和愛達荷州的博伊西，都被大量遠程工作者和投資者的湧入所吸引，他們將價格保持在許多當地人的承受能力之上。現在越來越少的遠程辦公人員搬進來，而且抵押貸款利率使購買變得更加困難，價格可能會重新調整。

但在該國其他地區，價格可能會繼續上漲，至少是低個位數。

“住房是如此本地化，以至於很難用大筆劃筆並說價格會下降。但是，如果您查看各個郵政編碼以及某些地鐵，我們會看到其中一些城市的價格下降，”巴赫曼說。 “對於今天的買家來說，房屋價值不再現實。他們買不起。”

所有這一切的不確定因素是經濟衰退。如果出現經濟衰退，那麼房價（以及抵押貸款利率）更有可能調整。被解僱或擔心失去工作的潛在買家可能不會參加開放日並提供報價。

然而，預計房價不會像大衰退期間那樣跌落懸崖。

原因：現在投資者和有抱負的房主的數量遠遠超過待售房產的數量。自 2000 年代中期以來，建築商一直在努力加快建設速度，投資者已經購買了許多曾經供房主居住的房產，並將它們變成了出租屋。預計這種需求將使價格保持高位。

“市場非常緊張。這將為價格設定一個眾所周知的下限，”Zandi 說。

與此同時，像大蕭條時期房地產市場所經歷的那樣，止贖和賣空的湧入並沒有出現在地平線上。貸款人在發放抵押貸款時變得更加挑剔，以確保只有最合格的申請人才能獲得抵押貸款。大多數掠奪性抵押貸款已被取消。這使房主可以更好地度過另一場低迷時期。

穆迪的讚迪說：“要使價格大幅下跌，您需要看到大量止贖和以大幅折扣價進行的不良銷售。” “這不太可能，因為抵押貸款機構自危機以來一直非常謹慎，而且他們（主要）只提供普通的 30 年期和 15 年期固定利率貸款。”

他預計經濟低迷可能會使價格全面下跌 5%，在過熱的市場中更是如此。

而且，對買家來說，當經濟受到傷害時，抵押貸款利率通常會下降。贊迪說，這可以為許多難以負擔房地產的人“緩衝打擊”。

雖然房價調整可能還沒有體現在價格上，但從快速下降的房屋易手數量中可以明顯看出這一點。

根據全國房地產經紀人協會的數據，2021 年每月約有 610 萬套房屋銷售。（這不包括新建房屋的銷售量。）5 月，即可用數據的最新月份，下降到每月約 540 萬套銷售量。這是一個巨大的變化。

“房屋銷售明顯放緩。他們回到了大流行前的速度以下，”Realtor.com 的黑爾說。 “房地產市場不像去年那麼火爆。但與大流行前的任何一年相比，它仍然是一個相當火爆的房地產市場。”

銷售減少的副作用之一是市場上的房屋庫存增加，有助於緩解住房短缺。 6 月份待售房屋比一年前增加了 18.7%。

黑爾說，雖然市場上幾乎沒有足夠的房產來緩解住房緊縮，但更多的待售房屋是“買家樂觀的一個原因”。

文章最初出現在 Realtor.com 上。

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