El mercado de la vivienda se está corrigiendo, entonces, ¿por qué los precios de las viviendas siguen subiendo?

Por Realtor.com

Los precios de las viviendas han continuado su aumento aparentemente inexorable, a pesar de que el mercado inmobiliario de Estados Unidos supuestamente se encuentra en medio de una corrección, una desaceleración, como quiera llamarlo. Está desafiando lo que muchos expertos predijeron y, tal vez, la sabiduría convencional.

Los compradores no pueden pagar estos precios más altos además de las tasas de interés hipotecarias más altas. Las ofertas se están cayendo. Las guerras de ofertas se están acabando. Las ofertas de seis cifras por encima del precio de venta van por el camino de los dinosaurios. Entonces, ¿cómo es posible que la mediana de los precios de lista de viviendas fuera un 15,9 % más alta en la semana que terminó el 9 de julio que hace un año, según los datos de Realtor.com?

La desconexión parece ser que los vendedores de viviendas aún tienen que adaptarse a esta nueva realidad, en la que no pueden imponer el precio que les gustaría a sus propiedades, sentarse y esperar a que comience la guerra de ofertas. Las crecientes tasas hipotecarias han hecho imposible que muchos compradores puedan pagar lo que podían tener hace solo unos meses.

Mientras tanto, los precios récord de las viviendas aumentaron más del 31 % en los últimos dos años, según los datos de precios de lista de junio de Realtor.com. Y siguen subiendo. Algo parece que necesita ceder.

“Los precios se ajustan muy lentamente”, dice Danielle Hale , economista jefe de Realtor.com. “Los vendedores están formados por experiencias recientes. Antes de que veamos que los precios comienzan a bajar, tendremos que ver a los vendedores dejar de apuntar a la luna”.

Y el hecho de que los vendedores pidan más dinero no significa que lo estén consiguiendo. Los compradores están negociando. El número de reducciones de precios en propiedades se duplicó en junio en comparación con el año anterior.

El mes pasado, alrededor del 11% de los constructores bajaron los precios de las viviendas recién construidas, según la consultora de construcción Zonda. Un 70% adicional los mantuvo planos en comparación con mayo.

“Los mercados inmobiliarios se congelan cuando se observa un gran cambio en las tasas hipotecarias o en la economía”, dice Mark Zandi , economista jefe de Moody's Analytics. “Los compradores no pueden manejar estos precios de la vivienda a estas tasas hipotecarias”, dice. “El pago de la hipoteca es demasiado alto para la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez. Los compradores de intercambio no van a cambiar porque van a tener que obtener una tasa hipotecaria más alta”.

Los precios de las casas suelen subir en el verano. Las casas más grandes y caras salen a la venta, y las familias ansiosas por establecerse antes de que los niños comiencen la escuela en el otoño compiten por ellas. Además, hay decenas de millennials que están llegando al punto de sus vidas en el que la idea de ser propietario de una vivienda se vuelve más atractiva. Pero ahora todavía no hay suficientes casas en venta o alquiler para todos.

Las tasas hipotecarias récord, que cayeron en el rango del 2% el año pasado, permitieron a los compradores pagar precios de vivienda más altos. Las tasas más bajas significaron que muchos pagos mensuales de la hipoteca se mantuvieron razonables, equilibrando el gasto adicional de los compradores en sus propiedades.

Sin embargo, las tasas hipotecarias se han disparado desde apenas un 3% hace un año hasta el rango medio del 5%. Eso suma cientos de dólares al mes en muchos pagos de hipoteca. Los compradores de hoy se enfrentan a facturas hipotecarias un 58 % más altas que hace un año, cuando los precios también estaban en máximos históricos, además de una mayor inflación, alquileres y precios de la gasolina. Eso ha hecho que muchos ya no puedan pedir prestado casi tanto para una casa y obligó a muchos otros a salir del mercado.

“Muchos propietarios todavía valoran las casas según el mercado de hace seis meses”, dice George Ratiu , gerente de investigación económica de Realtor.com. “Hay una brecha entre lo que piden los propietarios de viviendas y lo que obtienen”.

¿Caerán los precios de la vivienda?

La principal pregunta en la mente de los compradores y vendedores de viviendas es si los precios de las viviendas van a caer y, de ser así, en qué medida.

Muchos expertos en bienes raíces anticipan que la tasa de crecimiento de los precios se ralentizará a medida que avance el año. Otros predicen que los precios se estabilizarán a medida que los vendedores y constructores digieran el nuevo estado del mercado y los compradores descubran sus finanzas.

“Se necesita un poco de tiempo para que la rueda gire”, señala Devyn Bachman , vicepresidente senior de investigación de John Burns Real Estate Consulting.

En última instancia, lo que suceda exactamente con los precios dependerá en gran medida de los mercados inmobiliarios individuales, así como de los rangos de precios en los que se encuentran las casas. Los lugares donde los precios aumentaron más durante la pandemia de COVID-19 tienen más probabilidades de bajar y tienen el potencial de disminuir al máximo.

Estos lugares, como Austin, TX, Phoenix y Boise, ID, se vieron afectados por una afluencia de trabajadores remotos e inversores que mantuvieron los precios por encima de lo que muchos locales podían pagar. Ahora que se están mudando menos teletrabajadores y que las tasas hipotecarias dificultan aún más las compras, los precios podrían reajustarse.

Pero los precios podrían seguir aumentando, al menos en un solo dígito bajo, en otras partes del país.

“La vivienda es tan local que es difícil pintar a grandes rasgos y decir que los precios bajarán. Pero si observa los códigos postales individuales, así como ciertas áreas metropolitanas, veremos descensos en los precios en algunos de ellos”, dice Bachman. “Los valores de las viviendas ya no son realistas para los compradores de hoy. No pueden permitírselos”.

Una recesión es el comodín en el futuro de los precios de la vivienda

El comodín en todo esto es una recesión. Si hay una recesión económica, es más probable que se ajusten los precios de las viviendas (así como las tasas hipotecarias). Los compradores potenciales que son despedidos o están preocupados por perder sus trabajos, probablemente no asistirán a jornadas de puertas abiertas ni presentarán ofertas.

Sin embargo, no se espera que los precios de las viviendas caigan por un precipicio como lo hicieron durante la Gran Recesión.

La razón: la cantidad de inversores y aspirantes a propietarios en este momento supera con creces la cantidad de propiedades en venta. Los constructores han tenido problemas para acelerar la construcción desde mediados de la década de 2000, y los inversionistas han comprado muchas de las propiedades que solían albergar a los propietarios y las convirtieron en alquileres. Se espera que esa demanda mantenga los precios altos.

“El mercado está muy apretado. Eso pondrá un piso proverbial debajo de los precios”, dice Zandi.

Mientras tanto, una afluencia de ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto como la que experimentó el mercado inmobiliario en la Gran Recesión no aparece en el horizonte. Los prestamistas se han vuelto mucho más selectivos al otorgar hipotecas para garantizar que solo las reciban los solicitantes más calificados. La mayoría de las hipotecas predatorias han sido eliminadas. Esto deja a los propietarios de viviendas en un lugar mucho mejor para capear otra recesión.

“Para obtener grandes descensos en los precios, es necesario ver muchas ejecuciones hipotecarias y ventas en dificultades a precios con grandes descuentos”, dice Zandi de Moody's. "Eso es muy poco probable porque los prestamistas hipotecarios han sido muy cautelosos desde la crisis, y solo [principalmente] han estado otorgando préstamos de tasa fija a 30 y 15 años".

Anticipa que una recesión podría hacer que los precios bajen un 5% en todos los ámbitos y mucho más en mercados sobrecalentados.

Y, en una bendición para los compradores, las tasas hipotecarias suelen caer cuando la economía está sufriendo. Eso puede "amortiguar el golpe" para muchas personas que luchan por pagar una propiedad inmobiliaria, dice Zandi.

La corrección inmobiliaria es menos ventas, más viviendas disponibles

Si bien es posible que la corrección de la vivienda aún no se muestre en los precios, es evidente en la rápida caída del número de casas que cambian de manos.

Hubo alrededor de 6,1 millones de ventas de viviendas por mes en 2021, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. (Esto no incluye las ventas de casas recién construidas). En mayo, el último mes de datos disponibles, eso cayó a alrededor de 5,4 millones de ventas al mes. Eso es un cambio sustancial.

“Las ventas de viviendas se han desacelerado notablemente. Están nuevamente por debajo de su ritmo anterior a la pandemia”, dice Hale, de Realtor.com. “El mercado de la vivienda no está tan caliente como el año pasado. Pero en comparación con cualquier año anterior a la pandemia, sigue siendo un mercado inmobiliario bastante activo”.

Uno de los efectos secundarios de las menores ventas es un aumento en el inventario de viviendas en el mercado, lo que ayuda a aliviar la escasez de viviendas. En junio había un 18,7% más de viviendas en venta que hace un año.

Si bien no hay suficientes propiedades en el mercado para aliviar la crisis inmobiliaria, más casas en venta es "una razón para que los compradores se sientan optimistas", dice Hale.

El artículo apareció originalmente en Realtor.com.

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