ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังปรับตัว—เหตุใดราคาบ้านจึงยังคงพุ่งสูงขึ้น?

โดย Realtor.com

ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอย่างไม่หยุดยั้ง แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยของอเมริกาถูกกล่าวหาว่าอยู่ในช่วงปรับฐาน การชะลอตัว—ไม่ว่าคุณอยากจะเรียกมันว่าอะไรก็ตาม มันขัดกับสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ไว้ และบางทีอาจเป็นแค่ภูมิปัญญาดั้งเดิม

ผู้ซื้อไม่สามารถจ่ายราคาที่สูงขึ้นเหล่านี้ได้จากอัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงขึ้น ข้อตกลงกำลังตกผ่าน สงครามการเสนอราคากำลังแห้งเหือด ข้อเสนอหกหลักที่เกินราคาที่ขอกำลังดำเนินไปตามทางของไดโนเสาร์ เป็นไปได้อย่างไรที่ราคารายการบ้านเฉลี่ยสูงขึ้น 15.9% ในสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 9 กรกฎาคม เมื่อเทียบกับปีที่แล้วตามข้อมูลของ Realtor.com

การตัดการเชื่อมต่อดูเหมือนจะเป็นว่าผู้ขายบ้านยังไม่ได้ปรับตัวให้เข้ากับความเป็นจริงใหม่นี้ – ที่พวกเขาไม่สามารถตบราคาใด ๆ ที่พวกเขาต้องการในทรัพย์สินของพวกเขา นั่งลง และรอให้สงครามการประมูลเริ่มต้นขึ้น อัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ผู้ซื้อหลายรายไม่สามารถซื้อสิ่งที่พวกเขาสามารถมีได้เมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

ในขณะเดียวกัน ราคาบ้านที่สูงเป็นประวัติการณ์ก็เพิ่มขึ้นมากกว่า 31% ในช่วงสองปีที่ผ่านมา ตามข้อมูลราคารายการในเดือนมิถุนายนของ Realtor.com และพวกเขายังคงเพิ่มขึ้น บางอย่างดูเหมือนต้องให้

“ราคาปรับตัวได้ช้ามาก” Danielle Hale หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Realtor.com กล่าว “ผู้ขายถูกหล่อหลอมจากประสบการณ์ที่ผ่านมา ก่อนที่เราจะเห็นราคาเริ่มลดลง เราจะต้องเห็นผู้ขายหยุดยิงเพื่อดวงจันทร์”

และเพียงเพราะผู้ขายขอเงินเพิ่ม ไม่ได้หมายความว่าพวกเขาจะได้รับมัน ผู้ซื้อกำลังเจรจา จำนวนการลดราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นสองเท่าในเดือนมิถุนายนเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

เมื่อเดือนที่แล้ว ประมาณ 11% ของผู้สร้างลดราคาบ้านที่สร้างขึ้นใหม่ตามคำปรึกษาด้านการก่อสร้าง Zonda อีก 70% ยังคงทรงตัวเมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์หยุดนิ่งเมื่อคุณเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของอัตราการจำนองหรือเศรษฐกิจ” Mark Zandi หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Moody's Analytics กล่าว "ผู้ซื้อไม่สามารถจัดการราคาบ้านเหล่านี้ได้ในอัตราจำนองเหล่านี้" เขากล่าว “การชำระเงินจำนองสูงเกินไปสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกส่วนใหญ่ ผู้ซื้อแลกเปลี่ยนจะไม่ทำการแลกเปลี่ยนเพราะพวกเขาจะต้องได้รับอัตราการจำนองที่สูงขึ้น”

ราคาบ้านมักจะพุ่งสูงขึ้นในช่วงฤดูร้อน บ้านที่ใหญ่กว่าและมีราคาแพงกว่าถูกขายออกไป และครอบครัวต่างกระตือรือร้นที่จะตกลงกันก่อนที่เด็กๆ จะเริ่มเรียนในฤดูใบไม้ร่วงจะแข่งขันกันเพื่อแย่งชิงกัน นอกจากนี้ยังมีกลุ่มคนรุ่นมิลเลนเนียลอีกหลายคนที่กำลังถึงจุดในชีวิตเมื่อแนวคิดเรื่องเจ้าของบ้านมีความน่าสนใจมากขึ้น แต่ตอนนี้ยังไม่มีบ้านที่จะขายหรือเช่าเพียงพอ

อัตราการจำนองต่ำเป็นประวัติการณ์ซึ่งลดลงในช่วง 2% ในปีที่แล้วทำให้ผู้ซื้อสามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่สูงขึ้น อัตราที่ต่ำกว่าหมายความว่าการชำระเงินจำนองรายเดือนจำนวนมากยังคงสมเหตุสมผล ความสมดุลของผู้ซื้อพิเศษที่ใช้จ่ายในทรัพย์สินของพวกเขา

อย่างไรก็ตาม อัตราการจำนองได้เพิ่มขึ้นจากประมาณ 3% ในปีที่แล้วเป็นช่วงกลาง 5% นั่นคือการตรึงเงินหลายร้อยดอลลาร์ต่อเดือนสำหรับการชำระเงินจำนองจำนวนมาก ผู้ซื้อในปัจจุบันต้องเผชิญกับค่าจำนอง 58% สูงกว่าเมื่อหนึ่งปีที่แล้ว - ซึ่งราคาก็สูงเป็นประวัติการณ์ด้วย - นอกเหนือจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ค่าเช่า และราคาก๊าซ นั่นทำให้หลายคนไม่สามารถยืมบ้านได้เกือบเท่าตัวอีกต่อไปและบังคับให้คนอื่น ๆ อีกจำนวนมากออกจากตลาด

“เจ้าของบ้านจำนวนมากยังคงกำหนดราคาบ้านโดยอิงจากตลาดเมื่อ 6 เดือนที่แล้ว” George Ratiu ผู้จัดการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจของ Realtor.com กล่าว “มีช่องว่างระหว่างสิ่งที่เจ้าของบ้านถามและสิ่งที่พวกเขาได้รับ”

ราคาบ้านจะตก?

คำถามยอดฮิตในใจของผู้ซื้อบ้านและผู้ขายคือราคาบ้านจะลดลงหรือไม่ และถ้าเป็นเช่นนั้น ราคาบ้านจะลดลงเท่าใด

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนคาดการณ์ว่าอัตราการเติบโตของราคาจะชะลอตัวลงทุกปี คนอื่นๆ คาดการณ์ว่าราคาจะค่อยๆ ลดลงเมื่อผู้ขายและผู้สร้างเข้าใจสถานะใหม่ของตลาดและผู้ซื้อจะเข้าใจถึงการเงินของพวกเขา

Devyn Bachman รองประธานอาวุโสฝ่ายวิจัยของ John Burns Real Estate Consulting ระบุว่า “ต้องใช้เวลาเล็กน้อยกว่าล้อจะหมุนได้

ในท้ายที่สุด สิ่งที่เกิดขึ้นกับราคาจะขึ้นอยู่กับตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งเป็นส่วนใหญ่ เช่นเดียวกับช่วงราคาของบ้าน สถานที่ที่ราคาสูงขึ้นมากที่สุดในช่วงการระบาดของ COVID-19 มักจะลดลงและมีศักยภาพที่จะ ลดลงมากที่สุด

สถานที่เหล่านี้ เช่น Austin, TX, Phoenix และ Boise, ID ได้รับความเดือดร้อนจากการไหลบ่าเข้ามาของคนงานระยะไกลและนักลงทุนที่รักษาราคาให้สูงกว่าที่คนในท้องถิ่นจำนวนมากสามารถจ่ายได้ ขณะนี้มีการสื่อสารโทรคมนาคมน้อยลงและอัตราการจำนองทำให้การซื้อยากขึ้น ราคาอาจปรับใหม่

แต่ราคาอาจเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างน้อยก็เลขหลักเดียวต่ำ ในส่วนอื่น ๆ ของประเทศ

“ที่อยู่อาศัยอยู่ในพื้นที่มากจนยากที่จะทาสีด้วยแปรงกว้างๆ และบอกว่าราคาจะลดลง แต่ถ้าคุณดูรหัสไปรษณีย์แต่ละแห่งรวมถึงเมืองใหญ่บางแห่ง เราจะเห็นการลดราคาในบางรหัสไปรษณีย์” Bachman กล่าว “มูลค่าบ้านจะไม่เป็นจริงสำหรับผู้ซื้อในปัจจุบัน พวกเขาไม่สามารถจ่ายได้”

ภาวะถดถอยเป็นไวด์การ์ดในอนาคตของราคาบ้าน

ไวด์การ์ดในทั้งหมดนี้คือภาวะถดถอย หากเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาบ้าน (รวมถึงอัตราการจำนอง) ก็มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้น ผู้ซื้อที่มีศักยภาพซึ่งถูกเลิกจ้างหรือกังวลเกี่ยวกับการตกงาน อาจจะไม่เข้าร่วมงานโอเพ่นเฮาส์และยื่นข้อเสนอ

อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านไม่คาดว่าจะลดลงจากหน้าผาเหมือนที่ทำในช่วงภาวะถดถอยครั้งใหญ่

เหตุผล: จำนวนนักลงทุนและเจ้าของบ้านที่ต้องการอยู่ในขณะนี้มีมากกว่าจำนวนอสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย ผู้สร้างพยายามดิ้นรนเพื่อฟื้นฟูการก่อสร้างตั้งแต่กลางปี ​​2000 และนักลงทุนได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เคยใช้เป็นที่พักอาศัยของเจ้าของบ้านและเปลี่ยนให้เป็นบ้านเช่า ความต้องการนั้นคาดว่าจะรักษาราคาให้สูง

“ตลาดตึงตัวมาก นั่นจะทำให้ราคาเป็นที่เลื่องลือ” Zandi กล่าว

ในขณะเดียวกันการไหลเข้าของการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายสั้น ๆ เช่นเดียวกับที่ตลาดที่อยู่อาศัยประสบในภาวะถดถอยครั้งใหญ่จะไม่ปรากฏบนขอบฟ้า ผู้ให้กู้มีทางเลือกมากขึ้นเมื่อทำการจำนองเพื่อให้แน่ใจว่ามีเพียงผู้สมัครที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่สุดเท่านั้นที่จะได้รับ การจำนองที่กินสัตว์อื่นส่วนใหญ่ได้ถูกกำจัดไปแล้ว สิ่งนี้ทำให้เจ้าของบ้านอยู่ในที่ที่ดีกว่ามากในการรับมือกับภาวะตกต่ำอีกครั้ง

“ในการลดราคาครั้งใหญ่ คุณต้องเห็นการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายที่มีปัญหาในราคาที่ลดมาก” Moody's Zandi กล่าว “นั่นไม่น่าเป็นไปได้มากเพราะผู้ให้กู้จำนองได้ระมัดระวังอย่างมากตั้งแต่เกิดวิกฤต และพวกเขา [ส่วนใหญ่] ได้ทำเพียงเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีและ 15 ปีของวานิลลาธรรมดาเท่านั้น”

เขาคาดว่าการชะลอตัวอาจทำให้ราคาลดลง 5% ทั่วทั้งกระดานและอื่น ๆ อีกมากมายในตลาดที่มีความร้อนสูงเกินไป

และเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อ อัตราการจำนองมักจะลดลงเมื่อเศรษฐกิจตกต่ำ สิ่งนั้นสามารถ “รองรับแรงกระแทก” สำหรับคนจำนวนมากที่กำลังดิ้นรนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ Zandi กล่าว

การแก้ไขที่อยู่อาศัยมียอดขายน้อยลง บ้านว่างมากขึ้น

แม้ว่าการแก้ไขที่อยู่อาศัยอาจยังไม่แสดงขึ้นในราคา แต่ก็เห็นได้ชัดจากจำนวนบ้านที่เปลี่ยนมืออย่างรวดเร็ว

มียอดขายบ้านประมาณ 6.1 ล้านชุดต่อเดือนในปี 2564 ตามข้อมูลของ National Association of Realtors (ไม่รวมยอดขายบ้านที่สร้างใหม่) ในเดือนพฤษภาคม ข้อมูลเดือนล่าสุดที่มี ซึ่งลดลงเหลือประมาณ 5.4 ล้านยอดขายต่อเดือน นั่นเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ

“ยอดขายบ้านชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด พวกเขากลับมาต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาด” Hale จาก Realtor.com กล่าว “ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ร้อนเหมือนปีที่แล้ว แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนเกิดโรคระบาด ยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างร้อนแรง”

ผลข้างเคียงอย่างหนึ่งของยอดขายที่น้อยลงคือการเพิ่มสินค้าคงคลังของบ้านในตลาด ซึ่งช่วยบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย มีบ้านสำหรับขายเพิ่มขึ้น 18.7% ในเดือนมิถุนายนเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

แม้ว่าจะมีอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงพอในตลาดที่จะบรรเทาวิกฤติที่อยู่อาศัยได้ แต่บ้านสำหรับขายมากขึ้นคือ “เหตุผลสำหรับผู้ซื้อที่จะมองโลกในแง่ดี” เฮลกล่าว

บทความเดิมปรากฏบน Realtor.com

สนใจเรียนรู้เกี่ยวกับชุดโซลูชันการตลาดและกลุ่มเป้าหมายของ V12 เพื่อช่วยคุณกำหนดเป้าหมายและเปลี่ยนผู้ย้ายบ้านและเจ้าของบ้านรายใหม่ใช่หรือไม่ คลิกที่นี่เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติม