Piața locuințelor se corectează – Deci, de ce prețurile locuințelor continuă să crească?

De către Realtor.com

Prețurile locuințelor și-au continuat creșterea aparent inexorabilă, în ciuda faptului că piața imobiliară din America se pretinde a fi în chinul unei corecții, al unei încetiniri – cum ați vrea să o numiți. Sfidează ceea ce au prezis mulți experți și, poate, înțelepciunea convențională.

Cumpărătorii nu își pot permite aceste prețuri mai mari pe lângă rate mai mari ale dobânzilor ipotecare. Ofertele eșuează. Războaiele de licitații se usucă. Ofertele cu șase cifre peste prețul cerut merg pe calea dinozaurilor. Deci, cum este posibil ca prețurile medii ale caselor să fi fost cu 15,9% mai mari în săptămâna încheiată pe 9 iulie decât în ​​urmă cu un an, potrivit datelor Realtor.com?

Deconectarea pare să fie că vânzătorii de case nu se pot adapta încă la această nouă realitate – cea în care nu pot să pună orice preț pe proprietățile lor, să stea pe loc și să aștepte să înceapă războaiele licitațiilor. Creșterea ratelor ipotecare a făcut imposibil pentru mulți cumpărători să-și permită ceea ce ar putea avea în urmă cu doar câteva luni.

Între timp, prețurile record ale caselor au crescut cu mai mult de 31% în ultimii doi ani, potrivit datelor de preț de listă din iunie Realtor.com. Și continuă să crească. Ceva pare că trebuie să dea.

„Prețurile se ajustează foarte lent”, spune economistul șef Realtor.com Danielle Hale . „Vânzătorii sunt modelați de experiențele recente. Înainte de a vedea că prețurile încep să scadă, va trebui să vedem vânzătorii încetând să tragă după lună.”

Și doar pentru că vânzătorii cer mai mulți bani, nu înseamnă că îi primesc. Cumpărătorii negociază. Numărul reducerilor de preț la proprietăți s-a dublat în iunie față de un an anterior.

Luna trecută, aproximativ 11% dintre constructori au scăzut prețurile la casele nou construite, potrivit companiei de consultanță în construcții Zonda. În plus, 70% le-au păstrat plate în comparație cu luna mai.

„Piețele imobiliare îngheață atunci când observați o schimbare majoră a ratelor ipotecare sau a economiei”, spune Mark Zandi , economist șef la Moody's Analytics. „Cumpărătorii nu pot face față acestor prețuri la case la aceste rate ipotecare”, spune el. „Plata ipotecară este prea mare pentru majoritatea cumpărătorilor de case pentru prima dată. Cumpărătorii care fac schimb nu vor face tranzacții pentru că vor trebui să obțină o rată ipotecară mai mare.”

Prețurile caselor cresc de obicei vara. Casele mai mari și mai scumpe sunt scoase la vânzare, iar familiile dornice să se stabilească înainte ca copiii să înceapă școala în toamnă concurează pentru ele. În plus, există zeci de mileniali care ajung la punctul din viața lor când ideea de proprietate devine mai atrăgătoare. Dar acum încă nu sunt destule case de vânzare sau de închiriat pentru a merge în jur.

Ratele ipotecare record scăzute, care au scăzut în intervalul de 2% anul trecut, au permis cumpărătorilor să-și permită prețuri mai mari la case. Ratele mai mici au însemnat că multe plăți lunare ipotecare au rămas rezonabile, echilibrând cumpărătorii suplimentari cheltuiți pentru proprietățile lor.

Cu toate acestea, ratele ipotecare au crescut de la aproximativ 3% în urmă cu un an la mijlocul intervalului de 5%. Acest lucru a investit sute de dolari pe lună în multe plăți ipotecare. Cumpărătorii de astăzi se confruntă cu facturi ipotecare cu 58% mai mari decât în ​​urmă cu un an – când prețurile erau, de asemenea, la niveluri record – pe lângă inflația, chiriile și prețurile la gaze mai mari. Acest lucru i-a făcut pe mulți să nu mai poată împrumuta aproape la fel de mult pentru o casă și i-a forțat pe mulți alții să iasă de pe piață.

„Mulți proprietari de case încă stabilesc prețuri pentru locuințe pe baza pieței de acum șase luni”, spune George Rațiu , manager de cercetare economică pentru Realtor.com. „Există un decalaj între ceea ce cer proprietarii și ceea ce primesc.”

Vor scădea prețurile caselor?

Întrebarea principală în mintea cumpărătorilor de case și a vânzătorilor deopotrivă este dacă prețurile caselor vor scădea și, dacă da, cu cât.

Mulți experți imobiliari anticipează că rata de creștere a prețurilor va încetini pe măsură ce trece anul. Alții prevăd că prețurile se vor aplatiza pe măsură ce vânzătorii și constructorii digeră noua stare a pieței și cumpărătorii își vor da seama de finanțele.

„Este nevoie de puțin timp pentru ca roata să se rotească”, notează Devyn Bachman , vicepreședinte senior de cercetare la John Burns Real Estate Consulting.

În cele din urmă, exact ceea ce se întâmplă cu prețurile va depinde în mare măsură de piețele imobiliare individuale, precum și de intervalele de preț în care se află casele. Locurile în care prețurile au crescut cel mai mult în timpul pandemiei de COVID-19 sunt cel mai probabil să scadă și au potențialul de a scădea. scade cel mai mult.

Aceste locuri, cum ar fi Austin, TX, Phoenix și Boise, ID, au fost influențate de un aflux de lucrători la distanță și investitori care au menținut prețurile peste ceea ce și-ar putea permite mulți localnici. Acum, că mai puțini lucrători la distanță se mută și cu ratele ipotecare care fac achizițiile și mai dificile, prețurile s-ar putea reajusta.

Dar prețurile ar putea continua să crească, cel puțin cu o singură cifră, în alte părți ale țării.

„Locuințele sunt atât de locale încât este greu să pictezi cu o pensulă largă și să spui că prețurile vor scădea. Dar dacă te uiți la codurile poștale individuale, precum și la anumite metrouri, vom vedea scăderi ale prețurilor la unele dintre ele”, spune Bachman. „Valorile casei nu mai sunt realiste pentru cumpărătorii de astăzi. Nu își permit.”

O recesiune este wild card în viitorul prețurilor caselor

Wild cardul în toate acestea este o recesiune. Dacă există o scădere economică, atunci prețurile caselor (precum și ratele creditelor ipotecare) sunt mai probabil să se ajusteze. Potențialii cumpărători care sunt disponibilizați sau sunt îngrijorați să-și piardă locurile de muncă, probabil că nu vor participa la casele deschise și nu vor face oferte.

Cu toate acestea, prețurile caselor nu sunt de așteptat să scadă de o stâncă așa cum au făcut-o în timpul Marii Recesiuni.

Motivul: numărul de investitori și aspiranți proprietari de case depășește cu mult numărul de proprietăți de vânzare. Constructorii s-au luptat să reînnoiască construcția de la mijlocul anilor 2000, iar investitorii au cumpărat multe dintre proprietățile care găzduiau proprietarii de case și le-au transformat în chirie. Se așteaptă că această cerere va menține prețurile ridicate.

„Piața este foarte strânsă. Asta va pune un nivel proverbial sub prețuri”, spune Zandi.

Între timp, un aflux de executări silite și vânzări în lipsă precum ceea ce a experimentat piața imobiliară în Marea Recesiune nu apare la orizont. Creditorii au devenit mult mai aleși atunci când acordă credite ipotecare pentru a se asigura că le primesc doar cei mai calificați solicitanți. Majoritatea creditelor ipotecare de pradă au fost eliminate. Acest lucru îi lasă pe proprietari într-un loc mult mai bun pentru a face față unei alte crize.

„Pentru a obține scăderi mari ale prețurilor, trebuie să vedeți o mulțime de executări silite și vânzări în dificultate la prețuri reduse mari”, spune Moody's Zandi. „Este foarte puțin probabil, deoarece creditorii ipotecari au fost foarte precauți de la criză și au făcut doar [în principal] împrumuturi simple pe 30 de ani și 15 ani cu rată fixă.”

El anticipează că o scădere ar putea împinge prețurile în scădere cu 5% în general și cu mult mai mult pe piețele supraîncălzite.

Și, într-un avantaj pentru cumpărători, ratele ipotecare scad de obicei atunci când economia este afectată. Acest lucru poate „atenua lovitura” pentru mulți oameni care se luptă să-și permită imobiliare, spune Zandi.

Corecția locuințelor este mai puține vânzări, mai multe locuințe disponibile

În timp ce corecția locuințelor ar putea să nu apară încă în prețuri, este evidentă în scăderea rapidă a numărului de case care își schimbă mâinile.

Au existat aproximativ 6,1 milioane de vânzări de locuințe pe lună în 2021, potrivit datelor Asociației Naționale a Agenților Imobiliari. (Acest lucru nu include vânzările de case nou construite.) În mai, ultima lună de date disponibile, a scăzut la aproximativ 5,4 milioane de vânzări pe lună. Este o schimbare substanțială.

„Vânzările de case au scăzut destul de mult. Au revenit sub ritmul lor de dinaintea pandemiei”, spune Hale, de la Realtor.com. „Piața imobiliară nu este la fel de fierbinte ca anul trecut. Dar, în comparație cu orice an pre-pandemic, este încă o piață imobiliară destul de fierbinte.”

Unul dintre efectele secundare ale mai puține vânzări este creșterea stocului de locuințe de pe piață, contribuind la atenuarea penuriei de locuințe. Au fost cu 18,7% mai multe case de vânzare în iunie decât în ​​urmă cu un an.

Deși nu există aproape suficiente proprietăți pe piață pentru a ușura criza locuințelor, mai multe case de vânzare reprezintă „un motiv pentru cumpărători să devină optimiști”, spune Hale.

Articolul a apărut inițial pe Realtor.com.

Doriți să aflați despre suita V12 de soluții de marketing și audiență pentru a vă ajuta să vizați și să convertiți noi persoane care se mută și proprietari? Apasa aici pentru a afla mai multe.