Konut Piyasası Düzeltiliyor—Peki Ev Fiyatları Neden Hala Yükseliyor?

Realtor.com tarafından

Amerika'nın konut piyasasının sözde bir düzeltme, yavaşlama - buna ne derseniz deyin - sancıları içinde olmasına rağmen, ev fiyatları görünüşte amansız yükselişini sürdürdü. Pek çok uzmanın öngördüğüne ve belki de geleneksel bilgeliğe meydan okuyor.

Alıcılar, daha yüksek ipotek faiz oranlarının yanı sıra bu yüksek fiyatları karşılayamazlar. Anlaşmalar düşüyor. İhale savaşları kuruyor. İstenen fiyatın üzerindeki altı haneli teklifler dinozorların yolundan gidiyor. Peki, Realtor.com verilerine göre, 9 Temmuz'da sona eren haftada ortalama ev liste fiyatlarının bir yıl öncesine göre %15,9 daha yüksek olması nasıl mümkün olabilir?

Bağlantısızlık, ev satıcılarının henüz bu yeni gerçekliğe uyum sağlayamaması gibi görünüyor - mülkleri için istedikleri fiyatı tokatlayamayacakları, arkalarına yaslanamayacakları ve ihale savaşlarının başlamasını bekleyemeyecekleri. Artan ipotek oranları, birçok alıcının sadece birkaç ay önce sahip olabileceklerini karşılayabilmesini imkansız hale getirdi.

Bu arada, Realtor.com Haziran liste fiyat verilerine göre, rekor düzeyde yüksek ev fiyatları son iki yılda %31'den fazla arttı. Ve yükselmeye devam ediyorlar. Bir şey vermesi gerekiyor gibi görünüyor.

Realtor.com Baş Ekonomisti Danielle Hale , "Fiyatlar gerçekten yavaş değişiyor" diyor. “Satıcılar son deneyimlerle şekilleniyor. Fiyatların düşmeye başladığını görmeden önce satıcıların ay için ateş etmeyi bıraktığını görmemiz gerekecek.”

Ve sırf satıcılar daha fazla para istiyor diye bu, onu alacakları anlamına gelmez. Alıcılar pazarlık yapıyor. Emlak fiyatlarındaki indirimlerin sayısı, bir önceki yıla göre Haziran ayında ikiye katlandı.

İnşaat danışmanlığı Zonda'ya göre, geçen ay inşaatçıların yaklaşık %11'i yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını düşürdü. Ek %70'lik bir artış, Mayıs ayına kıyasla onları sabit tuttu.

Moody's Analytics baş ekonomisti Mark Zandi , “İpotek oranlarında veya ekonomide büyük bir değişiklik gördüğünüzde emlak piyasaları donuyor” diyor. “Alıcılar bu ipotek oranlarında bu ev fiyatlarını kaldıramaz” diyor. “İpotek ödemesi, ilk kez ev satın alanların çoğu için çok yüksek. Takas alıcıları, daha yüksek bir ipotek oranı almak zorunda kalacakları için takas yapmayacaklar.”

Ev fiyatları genellikle yaz aylarında yükselir. Daha büyük, daha pahalı evler satışa çıkıyor ve çocukları sonbaharda okula başlamadan önce yerleşmeye can atan aileler onlar için rekabet ediyor. Ayrıca, ev sahibi olma fikri daha çekici hale geldiğinde hayatlarının bir noktasına ulaşan binlerce Y kuşağı var. Ama şimdi hala etrafta dolaşmak için satılık veya kiralık neredeyse yeterli ev yok.

Geçen yıl %2 aralığına düşen rekor düzeyde düşük ipotek oranları, alıcıların daha yüksek ev fiyatlarını karşılamasına izin verdi. Daha düşük oranlar, birçok aylık ipotek ödemesinin makul kalması ve mülklerine harcanan fazladan alıcıların dengelenmesi anlamına geliyordu.

Bununla birlikte, ipotek oranları bir yıl önce yaklaşık %3'ten %5 orta aralığına yükseldi. Bu, birçok ipotek ödemesine ayda yüzlerce dolar ekleniyor. Bugün alıcılar, yüksek enflasyon, kiralar ve gaz fiyatlarına ek olarak, fiyatların da rekor seviyede olduğu bir yıl öncesine göre %58 daha yüksek ipotek faturalarıyla karşı karşıya. Bu, birçoğunu artık bir ev için neredeyse aynı miktarda borç alamaz hale getirdi ve diğerlerini de piyasadan çıkmaya zorladı.

Realtor.com'un ekonomik araştırma müdürü George Ratiu , "Birçok ev sahibi hala evleri altı ay önceki piyasaya göre fiyatlandırıyor" diyor. “Ev sahiplerinin istedikleri ile aldıkları arasında bir boşluk var.”

Ev fiyatları düşecek mi?

Hem ev alıcılarının hem de satıcıların kafasındaki en önemli soru, ev fiyatlarının düşüp düşmeyeceği ve eğer düşecekse ne kadar düşeceğidir.

Birçok emlak uzmanı, yıl geçtikçe fiyat artış hızının yavaşlayacağını tahmin ediyor. Diğerleri, satıcılar ve inşaatçılar piyasanın yeni durumunu sindirdikçe ve alıcılar mali durumlarını çözdükçe fiyatların düzleşeceğini tahmin ediyor.

John Burns Real Estate Consulting'de araştırmadan sorumlu kıdemli başkan yardımcısı Devyn Bachman , "Tekerleğin dönmesi biraz zaman alıyor" diyor.

Sonuç olarak, fiyatlara tam olarak ne olacağı, büyük ölçüde bireysel emlak piyasalarına ve evlerin içinde bulunduğu fiyat aralıklarına bağlı olacaktır. COVID-19 salgını sırasında fiyatların en fazla yükseldiği yerler, düşme olasılığı en yüksek olan yerlerdir ve yükselme potansiyeline sahiptir. en aza indir.

Austin, TX, Phoenix ve Boise, ID gibi bu yerler, fiyatları pek çok yerlinin karşılayabileceğinin üzerinde tutan bir uzak işçi ve yatırımcı akını tarafından sulandı. Artık daha az sayıda telekomünikasyon kullanıcısı taşınıyor ve ipotek oranları alımları daha da zorlaştırıyor, fiyatlar yeniden düzenlenebilir.

Ancak fiyatlar, ülkenin diğer bölgelerinde en azından düşük tek haneli rakamlarla artmaya devam edebilir.

“Konut o kadar yerel ki geniş bir fırçayla boyamak ve fiyatların düşeceğini söylemek zor. Ancak belirli metropollerin yanı sıra bireysel posta kodlarına da bakarsanız, bazılarında fiyat düşüşleri görebiliriz” diyor Bachman. “Bugünün alıcıları için ev değerleri artık gerçekçi değil. Bunları göze alamazlar.”

Durgunluk, ev fiyatlarının geleceğindeki jokerdir

Tüm bunlardaki joker bir resesyon. Ekonomik bir gerileme varsa, o zaman ev fiyatlarının (ve ipotek oranlarının) ayarlanması daha olasıdır. İşten çıkarılan veya işini kaybetmekten endişe duyan potansiyel alıcılar, muhtemelen açık oturumlara katılmayacak ve teklif vermeyecekler.

Ancak, ev fiyatlarının Büyük Durgunluk sırasında olduğu gibi bir uçurumdan düşmesi beklenmiyor.

Sebep: Şu anda yatırımcı ve ev sahibi olmak isteyenlerin sayısı, satılık mülklerin sayısını çok aşıyor. İnşaatçılar 2000'li yılların ortalarından bu yana inşaatı yeniden hızlandırmak için mücadele ediyor ve yatırımcılar eskiden ev sahiplerine ev sahipliği yapan birçok mülkü satın alıp kiraya verdi. Bu talebin fiyatları yüksek tutması bekleniyor.

“Piyasa çok dar. Bu, fiyatların altına atasözü bir taban koyacak, ”diyor Zandi.

Bu arada, konut piyasasının Büyük Durgunluk döneminde yaşadıkları gibi bir haciz ve açığa satış akışı ufukta görünmüyor. Borç verenler, yalnızca en nitelikli başvuru sahiplerinin bunları almasını sağlamak için ipotek verirken çok daha seçici hale geldi. Çoğu yırtıcı ipotek ortadan kaldırıldı. Bu, ev sahiplerini başka bir gerilemeyi atlatmak için çok daha iyi bir yerde bırakır.

Moody's Zandi, “Fiyatlarda büyük düşüşler elde etmek için büyük indirimli fiyatlarla çok sayıda haciz ve sıkıntılı satış görmeniz gerekir” diyor. “Bu pek olası değil çünkü ipotek kredisi verenler krizden beri çok temkinli davranıyorlar ve sadece [esas olarak] 30 yıllık ve 15 yıllık sabit faizli krediler veriyorlar.”

Bir gerilemenin fiyatları genel olarak %5 ve aşırı ısınan pazarlarda çok daha fazla aşağı çekebileceğini tahmin ediyor.

Ve alıcılar için bir nimet olarak, ipotek oranları genellikle ekonomi zarar gördüğünde düşer. Zandi, bunun gayrimenkul almak için mücadele eden birçok insan için “darbeyi hafifletebileceğini” söylüyor.

Konut düzeltmesi daha az satış, daha fazla kullanılabilir ev

Konut düzeltmesi henüz fiyatlara yansımamış olsa da, hızla düşen evlerin el değiştirmesinden anlaşılıyor.

Ulusal Emlakçılar Birliği verilerine göre, 2021'de ayda yaklaşık 6,1 milyon ev satışı gerçekleşti. (Bu, yeni inşa edilen evlerin satışlarını içermez.) Mevcut verilerin son ayı olan Mayıs'ta, bu, ayda yaklaşık 5,4 milyon satışa düştü. Bu önemli bir değişiklik.

“Ev satışları oldukça yavaşladı. Realtor.com'dan Hale, "Salgın öncesi hızlarının altına geri döndüler" diyor. “Konut piyasası geçen yılki kadar sıcak değil. Ancak herhangi bir pandemi öncesi yılla karşılaştırıldığında, hala oldukça sıcak bir emlak piyasası.”

Daha az satışın yan etkilerinden biri, konut kıtlığının hafifletilmesine yardımcı olan, piyasadaki ev envanterinin artmasıdır. Haziran ayında bir yıl öncesine göre %18,7 daha fazla satılık ev vardı.

Hale, piyasada konut sıkıntısını hafifletmek için neredeyse yeterli mülk olmasa da, daha fazla satılık konutun “alıcıların iyimser olması için bir neden” olduğunu söylüyor.

Makale ilk olarak Realtor.com'da yayınlandı.

Yeni taşınanları ve ev sahiplerini hedeflemenize ve dönüştürmenize yardımcı olacak V12'nin pazarlama ve hedef kitle çözümleri paketi hakkında bilgi edinmek ister misiniz? Daha fazlasını öğrenmek için buraya tıklayın.