房地产市场正在调整——那么为什么房价还在飙升？

已发表: 2022-07-30

通过 Realtor.com

尽管美国的房地产市场据称正处于调整、放缓的阵痛中——无论你想怎么称呼它，房价仍在继续其看似不可阻挡的上涨。它违背了许多专家的预测，甚至可能违背了传统智慧。

除了更高的抵押贷款利率之外，买家无法承受这些更高的价格。交易正在失败。竞标战正在枯竭。超过要价的六位数报价正在走恐龙的道路。那么，根据 Realtor.com 的数据，在截至 7 月 9 日的那一周，房价中位数怎么可能比一年前高出 15.9%？

这种脱节似乎是房屋卖家尚未适应这一新现实——他们无法在自己的房产上按自己喜欢的价格拍出任何价格，坐等竞价战开始。飙升的抵押贷款利率使许多买家无法负担几个月前他们本可以拥有的东西。

与此同时，根据 Realtor.com 6 月份的标价数据，过去两年来，房价上涨了 31% 以上，创下历史新高。他们不断上升。有些东西似乎需要付出。

“价格调整非常缓慢，”Realtor.com 首席经济学家Danielle Hale说。 “卖家受近期经验的影响。在我们看到价格开始下跌之前，我们将不得不看到卖家停止登月。”

仅仅因为卖家要求更多的钱，并不意味着他们得到了。买家正在洽谈。与去年同期相比，6 月份房产降价的次数翻了一番。

根据建筑咨询公司 Zonda 的数据，上个月，大约 11% 的建筑商降低了新建房屋的价格。与 5 月份相比，另外 70% 的涨幅持平。

“当您看到抵押贷款利率或经济发生重大变化时，房地产市场就会冻结，”穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪说。 “买家无法以这些抵押贷款利率处理这些房价，”他说。 “对于大多数首次购房者来说，抵押贷款支付太高了。以旧换新的买家不会进行交易，因为他们将不得不获得更高的抵押贷款利率。”

房价通常在夏季飙升。更大、更昂贵的房屋开始出售，渴望在孩子们秋季入学前安顿下来的家庭争相抢购。此外，当房屋所有权的想法变得更具吸引力时，有许多千禧一代正在达到他们的生活点。但是现在仍然没有足够的房屋可供出售或出租。

创纪录的低抵押贷款利率（去年跌至 2% 的范围）使购房者能够承受更高的房价。较低的利率意味着许多每月的抵押贷款支付仍然合理，抵消了购买房产的额外买家。

然而，抵押贷款利率已从一年前的约 3% 飙升至 5% 的中间区间。许多抵押贷款每月支付数百美元。今天的买家面临的抵押贷款账单比一年前高出 58%——当时价格也处于历史高位——除了更高的通货膨胀、租金和汽油价格。这使得许多人无法再为房屋借款几乎一样多，并迫使许多其他人退出市场。

Realtor.com 经济研究经理George Ratiu表示：“许多房主仍在根据六个月前的市场定价房屋。” “房主的要求与他们得到的之间存在差距。”

房价会下跌吗？

购房者和卖家最关心的问题是房价是否会下跌，如果会下跌，幅度会下降多少。

许多房地产专家预计，随着时间的推移，价格增长速度将放缓。其他人预测，随着卖家和建筑商消化新的市场状况以及买家弄清楚他们的财务状况，价格将趋于平缓。

“轮子转动需要一点时间，”John Burns 房地产咨询公司研究高级副总裁Devyn Bachman指出。

最终，价格究竟会发生什么变化将在很大程度上取决于各个房地产市场以及房屋所处的价格范围。在 COVID-19 大流行期间价格上涨最多的地方最有可能下跌并有可能减少最多。

这些地方，例如德克萨斯州的奥斯汀、凤凰城和爱达荷州的博伊西，都被大量远程工作者和投资者的涌入所吸引，他们将价格保持在许多当地人的承受能力之上。现在越来越少的远程办公人员搬进来，而且抵押贷款利率使购买变得更加困难，价格可能会重新调整。

但在该国其他地区，价格可能会继续上涨，至少是低个位数。

“住房是如此本地化，以至于很难用大笔画笔并说价格会下降。但是，如果您查看各个邮政编码以及某些地铁，我们会看到其中一些城市的价格下降，”巴赫曼说。 “对于今天的买家来说，房屋价值不再现实。他们买不起。”

所有这一切的不确定因素是经济衰退。如果出现经济衰退，那么房价（以及抵押贷款利率）更有可能调整。被解雇或担心失去工作的潜在买家可能不会参加开放日并提供报价。

然而，预计房价不会像大衰退期间那样跌落悬崖。

原因：现在投资者和有抱负的房主的数量远远超过待售房产的数量。自 2000 年代中期以来，建筑商一直在努力加快建设速度，投资者已经购买了许多曾经供房主居住的房产，并将它们变成了出租屋。预计这种需求将使价格保持高位。

“市场非常紧张。这将为价格设定一个众所周知的下限，”Zandi 说。

与此同时，像大萧条时期房地产市场所经历的那样，止赎和卖空的涌入并没有出现在地平线上。贷款人在发放抵押贷款时变得更加挑剔，以确保只有最合格的申请人才能获得抵押贷款。大多数掠夺性抵押贷款已被取消。这使房主可以更好地度过另一场低迷时期。

穆迪的赞迪说：“要使价格大幅下跌，您需要看到大量止赎和以大幅折扣价进行的不良销售。” “这不太可能，因为抵押贷款机构自危机以来一直非常谨慎，而且他们（主要）只提供普通的 30 年期和 15 年期固定利率贷款。”

他预计经济低迷可能会使价格全面下跌 5%，在过热的市场中更是如此。

而且，对买家来说，当经济受到伤害时，抵押贷款利率通常会下降。赞迪说，这可以为许多难以负担房地产的人“缓冲打击”。

虽然房价调整可能还没有体现在价格上，但从快速下降的房屋易手数量中可以明显看出这一点。

根据全国房地产经纪人协会的数据，2021 年每月约有 610 万套房屋销售。（这不包括新建房屋的销售量。）5 月，即可用数据的最新月份，下降到每月约 540 万套销售量。这是一个巨大的变化。

“房屋销售明显放缓。他们回到了大流行前的速度以下，”Realtor.com 的黑尔说。 “房地产市场不像去年那么火爆。但与大流行前的任何一年相比，它仍然是一个相当火爆的房地产市场。”

销售减少的副作用之一是市场上的房屋库存增加，有助于缓解住房短缺。 6 月份待售房屋比一年前增加了 18.7%。

黑尔说，虽然市场上几乎没有足够的房产来缓解住房紧缩，但更多的待售房屋是“买家乐观的一个原因”。

文章最初出现在 Realtor.com 上。

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