Il mercato immobiliare si sta correggendo, quindi perché i prezzi delle case continuano a salire?

Da agente immobiliare.com

I prezzi delle case hanno continuato il loro aumento apparentemente inesorabile, nonostante il mercato immobiliare americano sia presumibilmente in preda a una correzione, un rallentamento, come lo si voglia chiamare. Sta sfidando ciò che molti esperti avevano previsto e, forse, la saggezza convenzionale.

Gli acquirenti non possono permettersi questi prezzi più elevati in aggiunta a tassi di interesse ipotecari più elevati. Gli affari stanno cadendo. Le guerre di offerte si stanno esaurendo. Le offerte a sei cifre rispetto al prezzo richiesto stanno seguendo la strada dei dinosauri. Quindi, come è possibile che i prezzi medi di listino delle case siano stati del 15,9% più alti nella settimana terminata il 9 luglio rispetto a un anno fa, secondo i dati di Realtor.com?

La disconnessione sembra essere che i venditori di case devono ancora adattarsi a questa nuova realtà, quella in cui non possono dare uno schiaffo al prezzo che vorrebbero sulle loro proprietà, sedersi e aspettare che le guerre di offerte inizino. L'aumento dei tassi ipotecari ha reso impossibile per molti acquirenti permettersi ciò che potevano avere solo pochi mesi fa.

Nel frattempo, i prezzi delle case da record sono aumentati di oltre il 31% negli ultimi due anni, secondo i dati sui prezzi di listino di giugno di Realtor.com. E continuano a crescere. Qualcosa sembra che debba dare.

"I prezzi si adeguano molto lentamente", afferma Danielle Hale , capo economista di Realtor.com. “I venditori sono modellati dalle esperienze recenti. Prima di vedere i prezzi iniziare a scendere, dovremo vedere i venditori smettere di sparare alla luna".

E solo perché i venditori chiedono più soldi, non significa che li stiano ottenendo. Gli acquirenti stanno negoziando. Il numero di riduzioni di prezzo sugli immobili è raddoppiato a giugno rispetto a un anno prima.

Il mese scorso, secondo la società di consulenza edilizia Zonda, circa l'11% dei costruttori ha abbassato i prezzi delle case di nuova costruzione. Un ulteriore 70% li ha mantenuti piatti rispetto a maggio.

"I mercati immobiliari si bloccano quando si assiste a un grande cambiamento nei tassi ipotecari o nell'economia", afferma Mark Zandi , capo economista di Moody's Analytics. "Gli acquirenti non possono gestire questi prezzi delle case a questi tassi ipotecari", afferma. “La rata del mutuo è semplicemente troppo alta per la maggior parte degli acquirenti per la prima volta. Gli acquirenti in permuta non effettueranno scambi perché dovranno ottenere un tasso ipotecario più alto".

I prezzi delle case in genere aumentano in estate. Case più grandi e costose vengono messe in vendita e le famiglie desiderose di essere sistemate prima che i bambini inizino la scuola in autunno competono per loro. Inoltre, ci sono decine di millennial che stanno raggiungendo il punto della loro vita in cui l'idea della proprietà di una casa diventa più allettante. Ma ora non ci sono ancora abbastanza case in vendita, o in affitto, per andare in giro.

Tassi ipotecari record, scesi nella fascia del 2% lo scorso anno, hanno consentito agli acquirenti di permettersi prezzi delle case più elevati. Le tariffe più basse significavano che molte rate mensili dei mutui rimanevano ragionevoli, bilanciando gli acquirenti extra spesi per le loro proprietà.

Tuttavia, i tassi ipotecari sono aumentati da appena il 3% circa di un anno fa alla fascia media del 5%. Questo ha aggiunto centinaia di dollari al mese su molte rate del mutuo. Gli acquirenti di oggi devono far fronte a fatture dei mutui in aumento del 58% rispetto a un anno fa, quando anche i prezzi erano ai massimi storici, oltre a inflazione, affitti e prezzi del gas più elevati. Ciò ha reso molti incapaci di prendere in prestito quasi altrettanto per una casa e ha costretto molti altri a uscire dal mercato.

"Molti proprietari di case stanno ancora valutando le case in base al mercato di sei mesi fa", afferma George Ratiu , manager della ricerca economica per Realtor.com. "C'è un divario tra ciò che chiedono i proprietari di case e ciò che ricevono".

I prezzi delle case diminuiranno?

La domanda principale nella mente di acquirenti e venditori è se i prezzi delle case diminuiranno e, in tal caso, di quanto.

Molti esperti immobiliari prevedono che il tasso di crescita dei prezzi rallenterà nel corso dell'anno. Altri prevedono che i prezzi si appiattiranno mentre venditori e costruttori digeriscono il nuovo stato del mercato e gli acquirenti calcolano le loro finanze.

"Ci vuole un po' di tempo prima che la ruota giri", osserva Devyn Bachman , vicepresidente senior della ricerca presso John Burns Real Estate Consulting.

In definitiva, ciò che accade esattamente ai prezzi dipenderà in gran parte dai singoli mercati immobiliari, nonché dalle fasce di prezzo in cui si trovano le case. I luoghi in cui i prezzi sono aumentati di più durante la pandemia di COVID-19 hanno maggiori probabilità di scendere e hanno il potenziale per diminuire di più.

Questi luoghi, come Austin, Texas, Phoenix e Boise, ID, sono stati alimentati da un afflusso di lavoratori a distanza e investitori che hanno mantenuto i prezzi al di sopra di quello che molti locali potevano permettersi. Ora che un minor numero di telelavoratori si sta spostando e con i tassi ipotecari che rendono gli acquisti ancora più difficili, i prezzi potrebbero riadattarsi.

Ma i prezzi potrebbero continuare a salire, almeno a una cifra bassa, in altre parti del paese.

“Gli alloggi sono così locali che è difficile dipingere con un pennello largo e dire che i prezzi diminuiranno. Ma se guardi ai singoli codici postali e ad alcune metropolitane, noteremo un calo dei prezzi in alcuni di essi", afferma Bachman. “I valori delle case non sono più realistici per gli acquirenti di oggi. Non possono permetterseli”.

Una recessione è il jolly nel futuro dei prezzi delle case

Il jolly in tutto questo è una recessione. Se c'è una recessione economica, è più probabile che i prezzi delle case (così come i tassi dei mutui) si adeguino. I potenziali acquirenti che sono licenziati o sono preoccupati di perdere il lavoro, probabilmente non parteciperanno a open house e faranno offerte.

Tuttavia, non ci si aspetta che i prezzi delle case scendano da un dirupo come hanno fatto durante la Grande Recessione.

Il motivo: il numero di investitori e aspiranti proprietari di case in questo momento supera di gran lunga il numero di proprietà in vendita. I costruttori hanno lottato per aumentare la costruzione di nuovo dalla metà degli anni 2000 e gli investitori hanno acquistato molte delle proprietà che un tempo ospitavano i proprietari di case e le hanno trasformate in affitti. Questa domanda dovrebbe mantenere i prezzi alti.

“Il mercato è molto serrato. Ciò metterà una proverbiale soglia sotto i prezzi", afferma Zandi.

Nel frattempo, un afflusso di pignoramenti e vendite allo scoperto come quello che il mercato immobiliare ha vissuto durante la Grande Recessione non appare all'orizzonte. I prestatori sono diventati molto più esigenti quando distribuiscono mutui per garantire che solo i candidati più qualificati li ricevano. La maggior parte dei mutui predatori sono stati eliminati. Questo lascia i proprietari di case in un posto molto migliore per resistere a un'altra recessione.

"Per ottenere grandi ribassi dei prezzi, è necessario vedere un sacco di preclusioni e vendite in difficoltà a grandi prezzi scontati", afferma Zandi di Moody's. "Questo è molto improbabile perché gli istituti di credito ipotecario sono stati molto cauti dopo la crisi e hanno solo [principalmente] concesso prestiti a tasso fisso a 30 e 15 anni".

Prevede che una flessione potrebbe spingere i prezzi al ribasso del 5% su tutta la linea e molto di più nei mercati surriscaldati.

E, a vantaggio degli acquirenti, i tassi ipotecari in genere scendono quando l'economia sta soffrendo. Questo può "attutire il colpo" per molte persone che lottano per permettersi immobili, dice Zandi.

La correzione degli alloggi è meno vendite, più case disponibili

Anche se la correzione immobiliare potrebbe non essere ancora visibile nei prezzi, è evidente nel numero in rapido calo di case che passano di mano.

Ci sono state circa 6,1 milioni di vendite di case al mese nel 2021, secondo i dati della National Association of Realtors. (Questo non include le vendite di case di nuova costruzione.) A maggio, l'ultimo mese di dati disponibili, è sceso a circa 5,4 milioni di vendite al mese. Questo è un cambiamento sostanziale.

“Le vendite di case hanno subito un notevole rallentamento. Sono tornati al di sotto del loro ritmo pre-pandemia", afferma Hale, di Realtor.com. “Il mercato immobiliare non è così caldo come l'anno scorso. Ma rispetto a qualsiasi anno pre-pandemia, è ancora un mercato immobiliare piuttosto caldo".

Uno degli effetti collaterali di un minor numero di vendite è un aumento dell'inventario delle case sul mercato, contribuendo ad alleviare la carenza di alloggi. A giugno c'erano il 18,7% in più di case in vendita rispetto a un anno fa.

Sebbene non ci siano abbastanza proprietà sul mercato per alleviare la crisi immobiliare, un numero maggiore di case in vendita è "un motivo per cui gli acquirenti diventano ottimisti", afferma Hale.

L'articolo è apparso originariamente su Realtor.com.

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