住宅市場は調整中 — ではなぜ住宅価格は依然として高騰しているのか?

公開: 2022-07-30

によって Realtor.com

住宅価格は、アメリカの住宅市場が調整、減速の危機に瀕していると言われているにもかかわらず、一見容赦のない上昇を続けています。それは、多くの専門家が予測したこと、そしておそらく社会通念に逆らっています。

買い手は、より高い住宅ローン金利に加えて、これらのより高い価格を支払う余裕はありません。取引は失敗に終わっています。入札戦争は枯渇しつつある。提示価格を超える6桁のオファーは、恐竜の道を進んでいます. では、Realtor.com のデータによると、7 月 9 日までの週の住宅価格の中央値が 1 年前よりも 15.9% 高かったのはどうしてでしょうか?

住宅販売業者は、この新しい現実にまだ適応できていないことが原因のようです。自分の不動産に好きな価格をつけて、じっと座って、入札戦争が始まるのを待つことができないという現実です。住宅ローン金利の急騰により、多くの買い手は、ほんの数か月前には手に入れることができたものを手に入れることができなくなりました。

一方、Realtor.com の 6 月のリスト価格データによると、過去最高の住宅価格は過去 2 年間で 31% 以上上昇しています。そして彼らは上昇し続けます。何かを与える必要があるようです。

Realtor.com のチーフエコノミストDanielle Hale氏は次のように述べています。「売り手は、最近の経験によって形成されます。価格が下がり始める前に、売り手が月を狙うのをやめる必要があります。」

また、売り手がより多くのお金を要求しているからといって、それが得られるとは限りません。買い手は交渉中です。 6月の物件値下げ件数は前年比2倍。

建築コンサルタント会社ゾンダによると、先月、建設業者の約 11% が新築住宅の価格を引き下げました。さらに 70% が 5 月と比較して横ばいでした。

「住宅ローンの金利や経済に大きな変化が見られると、不動産市場は凍結します」と、ムーディーズアナリティクスのチーフエコノミスト、マークザンディは言います。「買い手は、これらの住宅ローン金利でこれらの住宅価格を処理することはできません」と彼は言います. 「住宅ローンの支払いは、ほとんどの初めての住宅購入者にとって高すぎます。トレードアップの買い手は、より高い住宅ローン金利を取得する必要があるため、トレードアップするつもりはありません。」

住宅価格は通常、夏に急上昇します。より大きく、より高価な家が売りに出され、秋に子供たちが学校に通う前に落ち着くことを熱望する家族が競い合います。さらに、住宅所有のアイデアがより魅力的になる人生のポイントに到達しているミレニアル世代が多数います. しかし、現在、売りに出したり、賃貸したりできる住宅はまだほとんどありません。

住宅ローンの金利が昨年 2% 台まで低下した記録的な低金利により、買い手はより高い住宅価格を受け入れることができました。より低い金利は、多くの毎月の住宅ローンの支払いが合理的なままであり、余分な購入者が物件に費やすことを相殺する.

しかし、住宅ローンの金利は、1 年前の約 3% から 5% 半ばまで急上昇しています。これは、多くの住宅ローンの支払いに毎月何百ドルも追加されています。今日のバイヤーは、インフレ、賃貸料、ガソリン価格の上昇に加えて、わずか 1 年前と比較して 58% も高い住宅ローンの支払いに直面しています。これにより、多くの人が家を購入するためにほとんど借りることができなくなり、他の多くの人が市場から追い出されました.

Realtor.com の経済調査マネージャー、ジョージ・ラティウ氏は、「住宅所有者の多くは、今でも半年前の市場に基づいて住宅価格を設定しています」と述べています。「住宅所有者が求めているものと、彼らが得ているものとの間にギャップがあります。」

住宅価格は下がりますか？

住宅の購入者も売り手も同様に頭に浮かぶ最大の疑問は、住宅価格が下落するかどうか、また下落するとすればどの程度下落するかということです。

多くの不動産専門家は、年が経つにつれて価格の上昇率が鈍化すると予想しています。他の人は、売り手と建設業者が市場の新しい状態を消化し、買い手が彼らの財政を把握するにつれて、価格が横ばいになると予測しています.

「車輪が回るには少し時間がかかります」と、ジョン・バーンズ・リアルエステート・コンサルティングの調査担当シニア・バイス・プレジデントであるDevyn Bachman氏は述べています。

最終的に、価格に何が起こるかは、個々の不動産市場と住宅の価格帯に大きく依存します。COVID-19 パンデミック中に価格が最も上昇した場所は、下落する可能性が最も高く、価格が下落する可能性があります。一番減ります。

オースティン、テキサス州、フェニックス、アイダホ州ボイシなどのこれらの場所は、多くの地元の人々が買える価格よりも高い価格を維持したリモートワーカーと投資家の流入によって活気づけられました. 在宅勤務者が減少し、住宅ローンの金利が購入をさらに困難にしている現在、価格は再調整される可能性があります。

しかし、国内の他の地域では、価格が少なくとも一桁台前半まで上昇し続ける可能性があります。

「住宅は非常に地域的なものであるため、一概に価格が下がるとは言えません。しかし、個々の郵便番号と特定の大都市圏を見ると、一部の都市では価格が下落していることがわかります」と Bachman 氏は言います。「今日の購入者にとって、家の価値はもはや現実的ではありません。彼らはそれらを買う余裕がありません。」

不況は住宅価格の将来のワイルドカードです

これらすべてのワイルドカードは景気後退です。景気が悪化した場合、住宅価格 (および住宅ローンの金利) は調整される可能性が高くなります。解雇された、または職を失うことを心配している潜在的なバイヤーは、おそらくオープンハウスに参加してオファーを提出するつもりはありません.

しかし、大不況時のように住宅価格が急落するとは予想されていません。

理由: 現在、投資家や意欲的な住宅所有者の数は、販売中の物件の数をはるかに上回っています。建設業者は 2000 年代半ば以降、建設を再開するのに苦労しており、投資家は住宅所有者が住んでいた多くの物件を購入し、それらを賃貸に変えました。その需要により、価格は高く維持されると予想されます。

「市場は非常にタイトです。それは、ことわざのように価格を下げるでしょう」とザンディは言います。

一方、大不況時に住宅市場が経験したような差し押さえや空売りの流入は、地平線上には現れません。貸し手は、住宅ローンを提供する際に、最も適格な申請者のみが住宅ローンを受け取るようにするため、より慎重になっています. ほとんどの略奪的な住宅ローンは排除されました。これにより、住宅所有者は次の不況を乗り切るのにはるかに有利な立場に立つことができます。

「価格を大幅に下落させるには、多くの差し押さえや大幅な割引価格での売れ行きの悪化を目の当たりにする必要があります」と、ムーディーズザンディは述べています。「危機以来、住宅ローンの貸し手は非常に慎重であり、[主に] 30 年と 15 年の固定金利の単純なローンしか行っていないため、それが起こる可能性は非常に低いです。」

彼は、景気後退によって価格が全面的に 5% 下落し、過熱した市場ではさらに下落する可能性があると予想しています。

そして、住宅ローンの金利は通常、経済が悪化しているときに低下します。それは、不動産を買う余裕がなくて苦労している多くの人々にとって「打撃を和らげる」ことができると、ザンディは言います。

住宅調整は、販売の減少、利用可能な住宅の増加です

住宅価格の調整はまだ価格に現れていないかもしれませんが、所有者が変わる住宅の数が急速に減少していることは明らかです。

全米不動産協会のデータによると、2021 年には月間約 610 万件の住宅販売がありました。 (これには、新築住宅の販売は含まれません。) データが入手可能な最新の月である 5 月には、月間約 540 万件の販売に減少しました。それはかなりの変化です。

「住宅販売はかなり著しく鈍化しています。彼らはパンデミック前のペースを下回っています」と Realtor.com の Hale 氏は言います。「住宅市場は昨年ほど熱くはありません。しかし、パンデミック前のどの年に比べても、不動産市場は依然としてかなりホットです。」

販売数の減少による副作用の 1 つは、市場に出回っている住宅の在庫が増加し、住宅不足の緩和に役立っています。 6 月の販売物件数は、1 年前より 18.7% 増加しました。

住宅危機を緩和するのに十分な物件が市場に出回っているわけではありませんが、売りに出されている住宅の増加は「買い手が楽観的になる理由です」とヘイルは言います。

記事は当初、Realtor.com に掲載されました。

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