주택 시장이 조정되고 있는데 왜 집값이 계속 치솟고 있습니까?

Realtor.com에 의해

미국 주택 시장이 조정이나 침체의 고통을 겪고 있다고 주장함에도 불구하고 주택 가격은 겉보기에 거침없는 상승을 계속했습니다. 그것은 많은 전문가들이 예측한 것과 아마도 기존의 통념을 무시하는 것입니다.

구매자는 더 높은 모기지 이자율 외에 더 높은 가격을 감당할 수 없습니다. 거래가 떨어지고 있습니다. 입찰 전쟁이 건조해지고 있습니다. 요구 가격 이상의 6자리 제안은 공룡의 길을 가고 있습니다. 그렇다면 Realtor.com 데이터에 따르면 7월 9일로 끝나는 주에 중간 주택 정가가 1년 전보다 15.9% 더 높을 수 있었던 이유는 무엇입니까?

단절은 주택 판매자가 아직 이 새로운 현실에 적응하지 못했다는 것입니다. 즉, 자신의 부동산에 원하는 가격을 책정할 수 없고, 앉아서 입찰 전쟁이 시작되기를 기다릴 수 없는 현실입니다. 급증하는 모기지 이자율로 인해 많은 구매자가 불과 몇 달 전만 해도 가질 수 있었던 것을 감당할 수 없게 되었습니다.

한편, Realtor.com의 6월 정가 데이터에 따르면 기록적인 주택 가격은 지난 2년 동안 31% 이상 올랐다. 그리고 그들은 계속 상승하고 있습니다. 뭔가 줘야 할 것 같습니다.

Realtor.com의 수석 이코노미스트 Danielle Hale 는 "가격은 정말 천천히 조정됩니다. “판매자는 최근 경험에 의해 형성됩니다. 가격이 내리기 시작하기 전에 판매자들이 달을 향해 총격을 가하는 것을 멈춰야 합니다.”

판매자가 더 많은 돈을 요구한다고 해서 판매자가 돈을 받는 것은 아닙니다. 구매자가 협상 중입니다. 6월 부동산 가격 인하 건수는 1년 전보다 두 배로 늘었다.

건축 컨설팅업체 Zonda에 따르면 지난달 건축업자의 약 11%가 신축 주택 가격을 인하했습니다. 추가로 70%는 5월에 비해 변동이 없었습니다.

Moody's Analytics의 수석 이코노미스트인 Mark Zandi 는 “부동산 시장은 모기지 이자율이나 경제에 큰 변화가 있을 때 얼어붙습니다. “구매자들은 이 주택 가격을 이 모기지 이자율로 감당할 수 없습니다.”라고 그는 말합니다. “대부분의 첫 주택 구입자들에게 모기지 상환액은 너무 높습니다. 트레이드업 구매자는 더 높은 모기지 금리를 받아야 하기 때문에 트레이드업을 하지 않을 것입니다.”

집값은 일반적으로 여름에 급등합니다. 더 크고 값비싼 집이 매물로 나오고 아이들이 가을에 개학하기 전에 정착하기를 갈망하는 가족들이 집을 놓고 경쟁한다. 또한, 주택 소유에 대한 아이디어가 더욱 매력적으로 다가오는 삶의 시점에 도달한 수많은 밀레니얼 세대가 있습니다. 그러나 지금은 팔거나 임대할 집이 거의 없습니다.

작년에 2%대까지 떨어진 기록적인 낮은 모기지 이자율로 인해 구매자는 더 높은 주택 가격을 감당할 수 있었습니다. 낮은 이자율은 많은 월별 모기지 지불액이 합리적으로 유지되어 추가 구매자가 부동산에 지출하는 균형을 유지한다는 것을 의미했습니다.

그러나 모기지 금리는 1년 전 3%대에서 5%대 중반까지 치솟았다. 많은 모기지 페이먼트에 매달 수백 달러가 부과됩니다. 오늘날 구매자는 물가상승률, 임대료, 휘발유 가격이 사상 최고치를 기록했던 불과 1년 전보다 58%나 더 많은 모기지 비용에 직면해 있습니다. 그로 인해 많은 사람들이 더 이상 주택에 필요한 만큼을 빌릴 수 없었고 많은 사람들이 시장에서 밀려났습니다.

Realtor.com의 경제 조사 매니저인 George Ratiu 는 “많은 주택 소유자들이 6개월 전의 시장 가격을 기준으로 여전히 주택 가격을 책정하고 있습니다. "집주인이 요구하는 것과 얻는 것 사이에는 격차가 있습니다."

집값이 떨어질까?

주택 구매자와 판매자 모두에게 가장 중요한 질문은 주택 가격이 하락할 것인지, 그리고 하락할 경우 얼마나 하락할 것인지입니다.

많은 부동산 전문가들은 해가 거듭될수록 가격 상승률이 둔화될 것으로 예상하고 있습니다. 다른 사람들은 판매자와 건축업자가 시장의 새로운 상태를 소화하고 구매자가 재정 상태를 파악함에 따라 가격이 평평해질 것이라고 예측합니다.

John Burns Real Estate Consulting의 수석 부사장인 Devyn Bachman 은 "바퀴가 회전하는 데 약간의 시간이 걸립니다."라고 말합니다.

궁극적으로 가격에 정확히 어떤 일이 일어나는지는 개별 부동산 시장과 주택의 가격 범위에 크게 좌우될 것입니다. 가장 많이 줄입니다.

텍사스 주 오스틴과 아이덴티티 보이시와 같은 이러한 장소는 많은 지역 주민들이 감당할 수 있는 가격 이상으로 가격을 유지하는 원격 근무자와 투자자의 유입으로 인해 활기를 띠었습니다. 재택 근무자가 줄어들고 모기지 이자율로 인해 구매가 더욱 어려워짐에 따라 가격이 재조정될 수 있습니다.

그러나 국가의 다른 지역에서는 가격이 적어도 한 자릿수까지 계속 오를 수 있습니다.

“주택은 너무 지역적이어서 넓은 붓으로 칠하기 어렵고 가격이 하락할 것이라고 말합니다. 그러나 개별 우편번호와 특정 대도시를 살펴보면 그 중 일부에서 가격이 하락하는 것을 볼 수 있습니다.”라고 Bachman은 말합니다. “집값은 오늘날의 구매자에게 더 이상 현실적이지 않습니다. 그들은 그것을 감당할 수 없습니다.”

경기 침체는 주택 가격의 미래에 와일드 카드입니다

이 모든 것의 와일드 카드는 경기 침체입니다. 경기 침체가 있는 경우 주택 가격(모기지 이자율 포함)이 조정될 가능성이 더 높습니다. 해고되거나 실직에 대해 걱정하는 잠재 구매자는 오픈 하우스에 참석하지 않고 제안을 제출하지 않을 것입니다.

그러나 주택 가격은 대공황 때와 같이 절벽에서 떨어질 것으로 예상되지 않습니다.

이유: 현재 투자자와 주택 소유자를 꿈꾸는 사람의 수가 판매할 부동산의 수를 훨씬 초과합니다. 건축업자들은 2000년대 중반부터 건설을 재개하기 위해 고군분투했고 투자자들은 주택 소유자가 사용했던 많은 부동산을 구입하여 임대로 전환했습니다. 이러한 수요는 높은 가격을 유지할 것으로 예상됩니다.

“시장이 매우 빡빡합니다. 그렇게 되면 가격이 바닥에 떨어질 것입니다.”라고 Zandi는 말합니다.

한편, 대공황 때 주택시장이 겪었던 것과 같은 압류와 공매도의 유입은 눈앞에 나타나지 않는다. 대출 기관은 가장 적격한 신청자만 모기지를 받을 수 있도록 모기지를 줄 때 훨씬 더 까다로워졌습니다. 대부분의 약탈적 모기지가 제거되었습니다. 이것은 주택 소유자가 또 다른 경기 침체를 견뎌낼 수 있는 훨씬 더 나은 위치에 있게 합니다.

Moody's Zandi는 "가격이 크게 하락하려면 많은 차압과 부실 판매를 크게 할인된 가격으로 확인해야 합니다."라고 말합니다. “모기지 대출 기관은 위기 이후 매우 신중했고 [주로] 평범한 30년 및 15년 고정 금리 대출만 해왔기 때문에 그럴 가능성은 거의 없습니다.”

그는 경기 침체로 인해 가격이 전반적으로 5% 하락할 수 있으며 과열된 시장에서는 훨씬 더 많이 하락할 수 있을 것으로 예상합니다.

그리고 구매자에게 유리한 점은 일반적으로 경기가 좋지 않을 때 모기지 이자율이 하락한다는 것입니다. 그것은 부동산을 마련하기 위해 고군분투하는 많은 사람들에게 "충격을 완화"할 수 있다고 Zandi는 말합니다.

주택 조정은 판매가 적고 사용 가능한 주택이 더 많습니다.

주택 조정이 아직 가격에 나타나지 않을 수도 있지만, 빠르게 하락하는 주택 수에서 손을 바꾸는 것이 분명합니다.

전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors) 데이터에 따르면 2021년 한 달에 약 610만 건의 주택이 판매되었습니다. (새로 건설된 주택의 판매는 포함되지 않습니다.) 가장 최근의 데이터인 5월에는 한 달에 약 540만 건의 판매로 떨어졌습니다. 상당한 변화입니다.

“주택 판매가 눈에 띄게 둔화되었습니다. 그들은 팬데믹 이전의 속도 이하로 돌아왔습니다.”라고 Realtor.com의 Hale가 말했습니다. “주택시장이 작년만큼 뜨겁지 않습니다. 그러나 팬데믹 이전의 어떤 해와 비교할 때 여전히 매우 뜨거운 부동산 시장입니다.”

판매 감소의 부작용 중 하나는 시장에 나와 있는 주택 재고가 증가하여 주택 부족을 완화하는 데 도움이 된다는 것입니다. 6월에는 1년 전보다 18.7% 더 많은 주택이 판매되었습니다.

시장에 주택 위기를 완화할 수 있는 부동산이 거의 없지만 더 많은 주택이 판매되는 것이 "구매자들이 낙관적인 이유"라고 Hale는 말합니다.

기사는 원래 Realtor.com에 나타났습니다.

새로운 이사와 주택 소유자를 타겟팅하고 전환하는 데 도움이 되는 V12의 마케팅 및 잠재고객 솔루션 제품군에 대해 알고 싶으십니까? 자세히 알아보려면 여기를 클릭하세요.