سوق الإسكان في حالة تصحيح - فلماذا لا تزال أسعار المساكن في ارتفاع؟

بواسطة Realtor.com

استمرت أسعار المساكن في ارتفاعها الذي لا يرحم على ما يبدو ، على الرغم من أن سوق الإسكان في أمريكا يمر بمرحلة تصحيح وتباطؤ - أيًا كان ما تريد تسميته. إنه يتحدى ما توقعه العديد من الخبراء ، وربما فقط الحكمة التقليدية.

لا يستطيع المشترون تحمل هذه الأسعار المرتفعة بالإضافة إلى معدلات الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري. الصفقات تتراجع. حروب العطاءات تجف. العروض المكونة من ستة أرقام على السعر المطلوب تسير في طريق الديناصورات. إذن كيف يمكن أن يكون متوسط ​​أسعار قائمة المنازل أعلى بنسبة 15.9٪ في الأسبوع المنتهي في 9 يوليو مما كان عليه قبل عام ، وفقًا لبيانات Realtor.com؟

يبدو أن الانفصال هو أن بائعي المنازل لم يتكيفوا بعد مع هذا الواقع الجديد - الواقع الذي لا يمكنهم فيه دفع السعر الذي يرغبون فيه على ممتلكاتهم ، والجلوس ، والانتظار حتى تبدأ حروب العطاءات. جعل ارتفاع معدلات الرهن العقاري من المستحيل على العديد من المشترين تحمل ما يمكن أن يحصلوا عليه قبل بضعة أشهر فقط.

وفي الوقت نفسه ، ارتفعت أسعار المنازل القياسية المرتفعة بأكثر من 31٪ خلال العامين الماضيين ، وفقًا لبيانات أسعار قائمة شهر يونيو من Realtor.com. ويستمرون في الارتفاع. شيء ما يبدو أنه يحتاج إلى العطاء.

تقول دانييل هيل ، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com: "تتكيف الأسعار ببطء شديد". "يتشكل البائعون من خلال التجارب الحديثة. قبل أن نرى الأسعار تبدأ في الانخفاض ، علينا أن نرى البائعين يتوقفون عن إطلاق النار على القمر ".

وفقط لأن البائعين يطلبون المزيد من المال ، فهذا لا يعني أنهم يحصلون عليه. المشترون يتفاوضون. تضاعف عدد تخفيضات أسعار العقارات في يونيو مقارنة بالعام السابق.

في الشهر الماضي ، قام حوالي 11 ٪ من شركات البناء بتخفيض أسعار المنازل المشيدة حديثًا ، وفقًا لشركة استشارات البناء Zonda. وحافظ 70٪ منهم على ثباتهم مقارنة بشهر مايو.

يقول مارك زاندي ، كبير الاقتصاديين في Moody's Analytics: "تتجمد أسواق العقارات عندما ترى تغيرًا كبيرًا في معدلات الرهن العقاري أو الاقتصاد". ويقول: "لا يمكن للمشترين التعامل مع أسعار هذه المنازل بمعدلات الرهن العقاري هذه". "دفع الرهن العقاري مرتفع للغاية بالنسبة لمعظم مشتري المساكن لأول مرة. لن يقوم المشترون بالتداول بالارتفاع لأنهم سيضطرون إلى الحصول على معدل رهن عقاري أعلى ".

ترتفع أسعار المساكن عادة في الصيف. تُطرح منازل أكبر وأكثر تكلفة للبيع ، وتتنافس العائلات التي تتوق إلى الاستقرار قبل أن يبدأ الأطفال المدرسة في الخريف. بالإضافة إلى ذلك ، هناك العشرات من جيل الألفية الذين وصلوا إلى نقطة في حياتهم عندما تصبح فكرة ملكية المنازل أكثر جاذبية. ولكن الآن لا تزال هناك منازل غير كافية تقريبًا للبيع أو الإيجار للتنقل.

سمحت معدلات الرهن العقاري المنخفضة القياسية ، والتي انخفضت إلى نطاق 2٪ العام الماضي ، للمشترين بتحمل أسعار منازل أعلى. تعني المعدلات المنخفضة أن العديد من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ظلت معقولة ، مما أدى إلى موازنة المشترين الإضافيين الذين ينفقون على ممتلكاتهم.

ومع ذلك ، فقد ارتفعت معدلات الرهن العقاري من حوالي 3٪ فقط قبل عام إلى متوسط ​​5٪. هذا يتطلب مئات الدولارات شهريًا في العديد من مدفوعات الرهن العقاري. يواجه المشترون اليوم فواتير الرهن العقاري أعلى بنسبة 58٪ مما كانت عليه قبل عام واحد فقط - عندما كانت الأسعار أيضًا عند مستويات قياسية - علاوة على ارتفاع معدلات التضخم والإيجارات وأسعار الغاز. وقد أدى ذلك إلى جعل الكثيرين غير قادرين على اقتراض ما يقرب من نفس القدر من أجل شراء منزل بعد الآن وأجبر كثيرين آخرين على الخروج من السوق.

يقول جورج راتيو ، مدير الأبحاث الاقتصادية في Realtor.com: "لا يزال الكثير من مالكي المنازل يسعون المنازل بناءً على السوق منذ ستة أشهر". "هناك فجوة بين ما يطلبه أصحاب المنازل وما يحصلون عليه."

هل تنخفض أسعار المساكن؟

السؤال الأهم الذي يدور في أذهان مشتري المساكن والبائعين على حد سواء هو ما إذا كانت أسعار المساكن ستنخفض - وإذا كان الأمر كذلك ، فكم.

يتوقع العديد من خبراء العقارات أن يتباطأ معدل نمو الأسعار مع مرور العام. يتوقع آخرون أن الأسعار سوف تتسطح مع هضم البائعين والبنائين للحالة الجديدة للسوق والمشترين يكتشفون مواردهم المالية.

يلاحظ ديفين باكمان ، نائب الرئيس الأول للأبحاث في John Burns Real Estate Consulting: "يستغرق دوران العجلة بعض الوقت".

في النهاية ، سيعتمد بالضبط ما يحدث للأسعار إلى حد كبير على أسواق العقارات الفردية بالإضافة إلى نطاقات أسعار المنازل. الأماكن التي ارتفعت فيها الأسعار أكثر من غيرها خلال جائحة COVID-19 هي الأكثر احتمالية للانخفاض ولديها القدرة على إنقاص أكثر.

تأثرت هذه الأماكن ، مثل أوستن ، وتكساس ، وفينيكس ، وبويز ، بتدفق العمال والمستثمرين عن بُعد الذين أبقوا الأسعار أعلى مما يمكن للعديد من السكان المحليين تحمله. الآن بعد أن بدأ عدد أقل من العاملين عن بُعد في التحرك ، ومع ارتفاع أسعار الرهن العقاري مما يجعل عمليات الشراء أكثر صعوبة ، فقد تعدل الأسعار.

لكن الأسعار يمكن أن تستمر في الارتفاع ، على الأقل بأرقام فردية منخفضة ، في أجزاء أخرى من البلاد.

"الإسكان محلي لدرجة أنه من الصعب رسمه بفرشاة واسعة والقول إن الأسعار ستنخفض. ولكن إذا نظرت إلى الرموز البريدية الفردية وكذلك بعض المناطق المركزية ، فسنرى انخفاضًا في الأسعار في بعضها "، كما يقول باكمان. "قيم المنزل لم تعد واقعية للمشترين اليوم. لا يمكنهم تحمل تكاليفها ".

الركود هو البطاقة الأساسية في مستقبل أسعار المساكن

الركود الأساسي في كل هذا هو الركود. إذا كان هناك تراجع اقتصادي ، فمن المرجح أن تتكيف أسعار المساكن (وكذلك معدلات الرهن العقاري). من المحتمل ألا يحضر المشترون المحتملون الذين تم تسريحهم أو قلقون بشأن فقدان وظائفهم البيوت المفتوحة ويقدمون عروضًا.

ومع ذلك ، من غير المتوقع أن تنخفض أسعار المساكن من منحدر كما فعلت خلال فترة الركود العظيم.

السبب: عدد المستثمرين وأصحاب المنازل الطموحين يفوق الآن عدد العقارات المعروضة للبيع. كافح بناة من أجل إعادة البناء منذ منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، واشترى المستثمرون العديد من العقارات التي كانت تستخدم لإسكان أصحاب المنازل وحولوها إلى إيجارات. من المتوقع أن يحافظ هذا الطلب على ارتفاع الأسعار.

السوق ضيقة للغاية. هذا سيضع حدًا يضرب به المثل تحت الأسعار ، "يقول زاندي.

وفي الوقت نفسه ، فإن تدفق عمليات حبس الرهن والمبيعات على المكشوف مثل ما شهده سوق الإسكان في فترة الركود العظيم لا يبدو في الأفق. أصبح المقرضون أكثر انتقاءًا عند تقديم قروض الرهن العقاري لضمان حصول المتقدمين المؤهلين فقط عليها. تم القضاء على معظم الرهون العقارية المفترسة. هذا يترك مالكي المنازل في مكان أفضل بكثير للتغلب على انكماش آخر.

يقول موديز زاندي: "للحصول على انخفاضات كبيرة في الأسعار ، تحتاج إلى رؤية الكثير من حبس الرهن والمبيعات المتعثرة بأسعار مخفضة كبيرة". "هذا غير مرجح للغاية لأن مقرضي الرهن العقاري كانوا حذرين للغاية منذ الأزمة ، وهم [بشكل أساسي] فقط كانوا يقدمون قروضًا ذات فائدة ثابتة لمدة 30 عامًا و 15 عامًا."

ويتوقع أن يؤدي الانكماش الاقتصادي إلى دفع الأسعار للهبوط بنسبة 5٪ في جميع المجالات وأكثر من ذلك بكثير في الأسواق المحمومة.

وفي نعمة للمشترين ، تنخفض معدلات الرهن العقاري عادة عندما يتضرر الاقتصاد. يمكن أن "يخفف ذلك من الضربة" لكثير من الناس الذين يكافحون من أجل شراء العقارات ، كما يقول زاندي.

تصحيح الإسكان هو مبيعات أقل ، المزيد من المنازل المتاحة

في حين أن تصحيح الإسكان قد لا يظهر في الأسعار بعد ، إلا أنه واضح في عدد المنازل المتغيرة بسرعة.

كان هناك حوالي 6.1 مليون من مبيعات المنازل شهريًا في عام 2021 ، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. (هذا لا يشمل مبيعات المنازل المشيدة حديثًا). في مايو ، آخر شهر من البيانات المتاحة ، انخفض إلى حوالي 5.4 مليون عملية بيع شهريًا. هذا تغيير جوهري.

"تباطأت مبيعات المنازل بشكل ملحوظ. يقول هيل ، من موقع Realtor.com ، إنهم عادوا إلى ما دون وتيرة ما قبل الوباء. "سوق الإسكان ليست ساخنة كما كانت في العام الماضي. ولكن بالمقارنة مع أي عام ما قبل الجائحة ، لا يزال سوق العقارات حارًا جدًا ".

أحد الآثار الجانبية لمبيعات أقل هو زيادة مخزون المنازل في السوق ، مما يساعد على تخفيف النقص في المساكن. ارتفع عدد المنازل المعروضة للبيع في شهر يونيو بنسبة 18.7٪ عما كان عليه قبل عام.

على الرغم من عدم وجود عقارات كافية تقريبًا في السوق لتخفيف أزمة الإسكان ، فإن المزيد من المنازل المعروضة للبيع هي "سبب يجعل المشترين متفائلين" ، كما يقول هيل.

ظهرت المقالة في الأصل على موقع Realtor.com.

هل أنت مهتم بالتعرف على مجموعة حلول التسويق والجمهور الخاصة بـ V12 لمساعدتك على استهداف وتحويل شركات نقل الأثاث وأصحاب المنازل الجدد؟ انقر هنا لمعرفة المزيد.