Der Wohnungsmarkt korrigiert – warum also steigen die Immobilienpreise immer noch?

Von Immobilienmakler.com

Die Immobilienpreise haben ihren scheinbar unaufhaltsamen Anstieg fortgesetzt, obwohl sich der amerikanische Immobilienmarkt angeblich in einer Korrektur befindet, einer Verlangsamung – wie auch immer Sie es nennen wollen. Es widerspricht den Vorhersagen vieler Experten und vielleicht auch der konventionellen Weisheit.

Käufer können sich diese höheren Preise zusätzlich zu höheren Hypothekenzinsen nicht leisten. Deals scheitern. Bieterkriege trocknen aus. Angebote im sechsstelligen Bereich über dem geforderten Preis gehen den Weg der Dinosaurier. Wie ist es also möglich, dass die mittleren Immobilienpreise in der Woche zum 9. Juli um 15,9 % höher waren als vor einem Jahr, laut Daten von Realtor.com?

Die Trennung scheint darin zu bestehen, dass sich Hausverkäufer erst noch an diese neue Realität gewöhnen müssen – diejenige, in der sie nicht den gewünschten Preis für ihre Immobilien erzielen, sich zurücklehnen und auf den Beginn der Bieterkriege warten können. Steigende Hypothekenzinsen haben es vielen Käufern unmöglich gemacht, sich das zu leisten, was sie noch vor wenigen Monaten hätten haben können.

Unterdessen sind die rekordhohen Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren um mehr als 31 % gestiegen, laut Listenpreisdaten von Realtor.com vom Juni. Und sie steigen weiter. Etwas scheint, als müsste es geben.

„Die Preise passen sich sehr langsam an“, sagt Danielle Hale , Chefökonomin von Realtor.com. „Verkäufer werden durch jüngste Erfahrungen geprägt. Bevor die Preise sinken, müssen wir sehen, dass die Verkäufer aufhören, nach dem Mond zu streben.“

Und nur weil Verkäufer mehr Geld verlangen, bedeutet das nicht, dass sie es auch bekommen. Käufer verhandeln. Die Zahl der Preisnachlässe auf Immobilien hat sich im Juni im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt.

Laut der Bauberatung Zonda haben im vergangenen Monat etwa 11 % der Bauherren die Preise für neu gebaute Häuser gesenkt. Weitere 70 % hielten sie im Vergleich zum Mai unverändert.

„Immobilienmärkte frieren ein, wenn sich die Hypothekenzinsen oder die Wirtschaft stark verändern“, sagt Mark Zandi , Chefökonom bei Moody's Analytics. „Käufer können mit diesen Hauspreisen bei diesen Hypothekenzinsen nicht umgehen“, sagt er. „Die Hypothekenzahlung ist für die meisten Erstkäufer einfach zu hoch. Trade-up-Käufer werden nicht traden, weil sie einen höheren Hypothekenzins bekommen müssen.“

Die Immobilienpreise steigen normalerweise im Sommer. Größere, teurere Häuser werden zum Verkauf angeboten, und Familien, die sich niederlassen wollen, bevor die Kinder im Herbst in die Schule kommen, konkurrieren um sie. Außerdem gibt es Dutzende von Millennials, die den Punkt in ihrem Leben erreichen, an dem die Idee des Wohneigentums attraktiver wird. Aber jetzt gibt es immer noch nicht annähernd genug Häuser zum Verkauf oder zur Miete, um herumzukommen.

Rekordniedrige Hypothekenzinsen, die letztes Jahr in den Bereich von 2 % fielen, ermöglichten es Käufern, sich höhere Eigenheimpreise zu leisten. Die niedrigeren Zinsen bedeuteten, dass viele monatliche Hypothekenzahlungen angemessen blieben und die zusätzlichen Käufer, die für ihre Immobilien ausgegeben wurden, ausgleichten.

Die Hypothekenzinsen sind jedoch von knapp 3 % vor einem Jahr auf den mittleren Bereich von 5 % gestiegen. Das hat Hunderte von Dollar pro Monat auf viele Hypothekenzahlungen geheftet. Käufer sehen sich heute mit Hypothekenrechnungen konfrontiert, die 58 % höher sind als noch vor einem Jahr – als die Preise ebenfalls auf Rekordhöhen lagen – zusätzlich zu höheren Inflations-, Miet- und Benzinpreisen. Das hat dazu geführt, dass viele nicht mehr annähernd so viel für ein Eigenheim leihen können und viele andere aus dem Markt gedrängt wurden.

„Viele Eigenheimbesitzer kalkulieren ihre Häuser immer noch auf der Grundlage des Marktes von vor sechs Monaten“, sagt George Ratiu , Leiter der Wirtschaftsforschung bei Realtor.com. „Es gibt eine Lücke zwischen dem, was Hausbesitzer verlangen, und dem, was sie bekommen.“

Werden die Hauspreise fallen?

Ob die Immobilienpreise fallen werden – und wenn ja, um wie viel – ist die wichtigste Frage, die sich Hauskäufer und -verkäufer gleichermaßen stellen.

Viele Immobilienexperten gehen davon aus, dass sich der Preisanstieg im Jahresverlauf verlangsamen wird. Andere sagen voraus, dass die Preise abflachen werden, wenn Verkäufer und Bauherren die neue Marktlage verdauen und Käufer ihre Finanzen herausfinden.

„Es dauert ein wenig, bis sich das Rad dreht“, bemerkt Devyn Bachman , Senior Vice President of Research bei John Burns Real Estate Consulting.

Was genau mit den Preisen passiert, hängt letztendlich weitgehend von den einzelnen Immobilienmärkten sowie den Preisspannen der Häuser ab. Orte, an denen die Preise während der COVID-19-Pandemie am stärksten gestiegen sind, werden am ehesten fallen und haben das Potenzial dazu am meisten abnehmen.

Diese Orte wie Austin, TX, Phoenix und Boise, ID, wurden durch einen Zustrom von Fernarbeitern und Investoren entsaftet, die die Preise über dem hielten, was sich viele Einheimische leisten konnten. Jetzt, da weniger Telearbeiter einziehen und die Hypothekenzinsen den Kauf noch schwieriger machen, könnten sich die Preise neu anpassen.

In anderen Teilen des Landes könnten die Preise jedoch weiter steigen, zumindest im niedrigen einstelligen Bereich.

„Der Wohnungsbau ist so lokal, dass es schwer ist, mit einem breiten Pinsel zu sagen, dass die Preise sinken werden. Aber wenn Sie sich die einzelnen Postleitzahlen sowie bestimmte Großstädte ansehen, werden wir in einigen von ihnen Preissenkungen feststellen“, sagt Bachman. „Hauswerte sind für heutige Käufer nicht mehr realistisch. Sie können sie sich nicht leisten.“

Eine Rezession ist der Joker in der Zukunft der Eigenheimpreise

Der Joker in all dem ist eine Rezession. Wenn es zu einem wirtschaftlichen Abschwung kommt, werden sich die Immobilienpreise (sowie die Hypothekenzinsen) eher anpassen. Potenzielle Käufer, die entlassen wurden oder Angst haben, ihren Arbeitsplatz zu verlieren, werden wahrscheinlich nicht an Tagen der offenen Tür teilnehmen und Angebote abgeben.

Es wird jedoch nicht erwartet, dass die Immobilienpreise so stark fallen, wie sie es während der Großen Rezession getan haben.

Der Grund: Die Zahl der Investoren und angehenden Eigenheimbesitzer übersteigt derzeit bei weitem die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien. Bauherren haben seit Mitte der 2000er Jahre Mühe, den Bau wieder anzukurbeln, und Investoren haben viele der Immobilien gekauft, die früher Hausbesitzer beherbergten, und sie in Mietwohnungen umgewandelt. Diese Nachfrage dürfte die Preise hoch halten.

„Der Markt ist sehr eng. Das wird die Preise sprichwörtlich unterbieten“, sagt Zandi.

Unterdessen zeichnet sich kein Zustrom von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen ab, wie es der Immobilienmarkt in der Großen Rezession erlebt hat. Die Kreditgeber sind bei der Vergabe von Hypotheken viel wählerischer geworden, um sicherzustellen, dass nur die qualifiziertesten Bewerber sie erhalten. Die meisten räuberischen Hypotheken wurden abgeschafft. Dies lässt Hausbesitzer in einer viel besseren Position, um einen weiteren Abschwung zu überstehen.

„Um große Preisrückgänge zu erzielen, müssen Sie viele Zwangsvollstreckungen und notleidende Verkäufe zu stark reduzierten Preisen erleben“, sagt Moody's Zandi. „Das ist sehr unwahrscheinlich, weil die Hypothekenbanken seit der Krise sehr vorsichtig waren und [hauptsächlich] nur einfache 30- und 15-jährige Festzinsdarlehen vergeben haben.“

Er geht davon aus, dass ein Abschwung die Preise auf breiter Front um 5 % nach unten drücken könnte, und noch viel mehr in überhitzten Märkten.

Und zum Segen für Käufer fallen die Hypothekenzinsen normalerweise, wenn die Wirtschaft leidet. Das kann den Schlag für viele Leute „abfedern“, die Schwierigkeiten haben, sich Immobilien zu leisten, sagt Zandi.

Die Wohnungskorrektur bedeutet weniger Verkäufe, mehr verfügbare Wohnungen

Auch wenn sich die Immobilienkorrektur vielleicht noch nicht in den Preisen niederschlägt, zeigt sie sich doch in der schnell sinkenden Zahl von Eigentümerwechseln.

Laut den Daten der National Association of Realtors gab es im Jahr 2021 etwa 6,1 Millionen Hausverkäufe pro Monat. (Dies beinhaltet nicht die Verkäufe von neu gebauten Häusern.) Im Mai, dem letzten Monat der verfügbaren Daten, fielen diese auf etwa 5,4 Millionen Verkäufe pro Monat. Das ist eine wesentliche Änderung.

„Die Hausverkäufe haben sich ziemlich deutlich verlangsamt. Sie sind wieder unter ihrem Tempo vor der Pandemie“, sagt Hale von Realtor.com. „Der Wohnungsmarkt ist nicht so heiß wie im letzten Jahr. Aber im Vergleich zu jedem Jahr vor der Pandemie ist es immer noch ein ziemlich heißer Immobilienmarkt.“

Eine der Nebenwirkungen von weniger Verkäufen ist eine Erhöhung des Bestands an Häusern auf dem Markt, was dazu beiträgt, die Wohnungsnot zu lindern. Im Juni standen 18,7 % mehr Häuser zum Verkauf als vor einem Jahr.

Es gibt zwar nicht annähernd genug Immobilien auf dem Markt, um die Wohnungsnot zu lindern, aber mehr zum Verkauf stehende Häuser sind „ein Grund für Käufer, optimistisch zu werden“, sagt Hale.

Der Artikel erschien ursprünglich auf Realtor.com.

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