Pasar Perumahan Sedang Koreksi—Jadi Mengapa Harga Rumah Masih Melonjak?

Oleh Realtor.com

Harga rumah terus mengalami kenaikan yang tampaknya tak terhindarkan, meskipun pasar perumahan Amerika konon sedang mengalami koreksi, perlambatan—apa pun sebutannya. Ini menentang apa yang diprediksi oleh banyak ahli dan, mungkin saja, kebijaksanaan konvensional.

Pembeli tidak mampu membayar harga yang lebih tinggi ini di atas suku bunga hipotek yang lebih tinggi. Penawaran jatuh melalui. Perang penawaran mengering. Tawaran enam angka di atas harga yang diminta sedang berjalan di jalan dinosaurus. Jadi bagaimana mungkin harga daftar rumah rata-rata 15,9% lebih tinggi di pekan yang berakhir 9 Juli dibandingkan tahun lalu, menurut data Realtor.com?

Putusnya tampaknya adalah bahwa penjual rumah belum menyesuaikan diri dengan kenyataan baru ini—kenyataan di mana mereka tidak dapat memberikan harga berapa pun yang mereka inginkan untuk properti mereka, duduk santai, dan menunggu perang penawaran dimulai. Lonjakan tingkat hipotek telah membuat tidak mungkin bagi banyak pembeli untuk membeli apa yang bisa mereka miliki hanya beberapa bulan yang lalu.

Sementara itu, rekor harga rumah tertinggi naik lebih dari 31% selama dua tahun terakhir, menurut data daftar harga Juni Realtor.com. Dan mereka terus meningkat. Sesuatu sepertinya perlu diberikan.

“Harga menyesuaikan sangat lambat,” kata Kepala Ekonom Realtor.com Danielle Hale . “Penjual dibentuk oleh pengalaman baru-baru ini. Sebelum kita melihat harga mulai turun, kita harus melihat penjual berhenti menembak bulan.”

Dan hanya karena penjual meminta lebih banyak uang, itu tidak berarti mereka mendapatkannya. Pembeli sedang bernegosiasi. Jumlah penurunan harga pada properti dua kali lipat pada bulan Juni dibandingkan dengan tahun sebelumnya.

Bulan lalu, sekitar 11% pembangun menurunkan harga rumah yang baru dibangun, menurut konsultan bangunan Zonda. Tambahan 70% membuat mereka tetap datar dibandingkan dengan Mei.

"Pasar real estat membeku ketika Anda melihat perubahan besar dalam tingkat hipotek atau ekonomi," kata Mark Zandi , kepala ekonom di Moody's Analytics. "Pembeli tidak dapat menangani harga rumah ini pada tingkat hipotek ini," katanya. “Pembayaran hipotek terlalu tinggi untuk sebagian besar pembeli rumah pertama kali. Pembeli trade-up tidak akan berdagang karena mereka harus mendapatkan tingkat hipotek yang lebih tinggi.”

Harga rumah biasanya melonjak di musim panas. Rumah yang lebih besar dan lebih mahal akan dijual, dan keluarga yang ingin menetap sebelum anak-anak mulai sekolah di musim gugur bersaing untuk mendapatkannya. Ditambah lagi, ada sejumlah milenial yang mencapai titik dalam hidup mereka ketika ide kepemilikan rumah menjadi lebih menarik. Tapi sekarang masih belum ada cukup rumah untuk dijual, atau disewa, untuk berkeliling.

Rekor tingkat hipotek rendah, yang jatuh ke kisaran 2% tahun lalu, memungkinkan pembeli untuk membeli harga rumah yang lebih tinggi. Tarif yang lebih rendah berarti bahwa banyak pembayaran hipotek bulanan tetap masuk akal, menyeimbangkan pembeli ekstra yang dihabiskan untuk properti mereka.

Namun, tingkat hipotek telah melonjak dari hanya sekitar 3% tahun lalu ke kisaran pertengahan 5%. Itu ditempelkan ratusan dolar sebulan ke banyak pembayaran hipotek. Pembeli saat ini dihadapkan pada tagihan hipotek 58% lebih tinggi daripada satu tahun yang lalu—ketika harga juga mencapai rekor tertinggi—di atas inflasi, sewa, dan harga gas yang lebih tinggi. Itu membuat banyak orang tidak dapat meminjam hampir sebanyak itu untuk sebuah rumah lagi dan memaksa banyak orang lain keluar dari pasar.

“Banyak pemilik rumah masih menetapkan harga rumah berdasarkan pasar enam bulan lalu,” kata George Ratiu , manajer riset ekonomi untuk Realtor.com. “Ada kesenjangan antara apa yang diminta pemilik rumah dan apa yang mereka dapatkan.”

Apakah harga rumah akan turun?

Pertanyaan teratas di benak pembeli dan penjual rumah adalah apakah harga rumah akan turun—dan jika ya, seberapa banyak.

Banyak ahli real estate mengantisipasi tingkat pertumbuhan harga akan melambat seiring berjalannya tahun. Lainnya memprediksi harga akan mendatar karena penjual dan pembangun mencerna keadaan pasar yang baru dan pembeli mengetahui keuangan mereka.

“Butuh sedikit waktu untuk memutar roda,” catat Devyn Bachman , wakil presiden senior penelitian di John Burns Real Estate Consulting.

Pada akhirnya, apa yang terjadi pada harga akan sangat bergantung pada pasar real estat individu serta kisaran harga rumah. Tempat-tempat di mana harga naik paling tinggi selama pandemi COVID-19 adalah yang paling mungkin turun dan berpotensi paling berkurang.

Tempat-tempat ini, seperti Austin, TX, Phoenix, dan Boise, ID, digerogoti oleh masuknya pekerja jarak jauh dan investor yang mempertahankan harga di atas harga yang terjangkau oleh banyak penduduk setempat. Sekarang semakin sedikit telecommuter yang masuk dan dengan tingkat hipotek membuat pembelian menjadi lebih sulit, harga mungkin menyesuaikan kembali.

Tapi harga bisa terus naik, setidaknya dengan satu digit rendah, di bagian lain negara itu.

“Perumahan sangat lokal sehingga sulit untuk dicat dengan kuas yang luas dan mengatakan harga akan turun. Tetapi jika Anda melihat kode pos individu serta metro tertentu, kami akan melihat penurunan harga di beberapa di antaranya, ”kata Bachman. “Nilai rumah tidak lagi realistis untuk pembeli saat ini. Mereka tidak mampu membelinya.”

Resesi adalah kartu liar di masa depan harga rumah

Kartu liar dalam semua ini adalah resesi. Jika ada penurunan ekonomi, maka harga rumah (serta tingkat hipotek) lebih mungkin untuk menyesuaikan. Pembeli potensial yang diberhentikan atau khawatir kehilangan pekerjaan, mungkin tidak akan menghadiri open house dan mengajukan penawaran.

Namun, harga rumah diperkirakan tidak akan turun drastis seperti yang mereka lakukan selama Resesi Hebat.

Alasannya: Jumlah investor dan calon pemilik rumah saat ini jauh melebihi jumlah properti yang akan dijual. Pembangun telah berjuang untuk meningkatkan konstruksi kembali sejak pertengahan 2000-an, dan investor telah membeli banyak properti yang digunakan untuk menampung pemilik rumah dan mengubahnya menjadi persewaan. Permintaan itu diperkirakan akan menjaga harga tetap tinggi.

“Pasarnya sangat ketat. Itu akan menempatkan dasar pepatah di bawah harga, ”kata Zandi.

Sementara itu, masuknya penyitaan dan penjualan singkat seperti yang dialami pasar perumahan di Resesi Hebat tidak muncul di cakrawala. Pemberi pinjaman menjadi lebih pemilih ketika membagikan hipotek untuk memastikan hanya pelamar yang paling memenuhi syarat yang menerimanya. Sebagian besar hipotek predator telah dihilangkan. Ini membuat pemilik rumah berada di tempat yang jauh lebih baik untuk menghadapi penurunan lainnya.

“Untuk mendapatkan penurunan harga yang besar, Anda perlu melihat banyak penyitaan dan penjualan tertekan dengan harga diskon besar,” kata Moody's Zandi. “Itu sangat tidak mungkin karena pemberi pinjaman hipotek sangat berhati-hati sejak krisis, dan mereka hanya [terutama] membuat pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun dan 15 tahun.”

Dia mengantisipasi penurunan bisa mendorong harga turun 5% di seluruh papan dan lebih lagi di pasar yang terlalu panas.

Dan, dalam keuntungan bagi pembeli, tingkat hipotek biasanya turun ketika ekonomi sedang sakit. Itu bisa “menahan pukulan” bagi banyak orang yang berjuang untuk membeli real estat, kata Zandi.

Koreksi perumahan adalah penjualan yang lebih sedikit, lebih banyak rumah yang tersedia

Sementara koreksi perumahan mungkin belum muncul dalam harga, terlihat jelas dalam jumlah rumah yang berpindah tangan dengan cepat.

Ada sekitar 6,1 juta penjualan rumah per bulan pada tahun 2021, menurut data National Association of Realtors. (Ini tidak termasuk penjualan rumah yang baru dibangun.) Pada bulan Mei, data bulan terakhir yang tersedia, turun menjadi sekitar 5,4 juta penjualan per bulan. Itu perubahan yang substansial.

“Penjualan rumah sangat melambat. Mereka kembali di bawah kecepatan pra-pandemi mereka,” kata Hale, dari Realtor.com. “Pasar perumahan tidak sepanas tahun lalu. Tetapi dibandingkan dengan tahun sebelum pandemi, ini masih merupakan pasar real estat yang cukup panas.”

Salah satu efek samping dari penjualan yang lebih sedikit adalah peningkatan persediaan rumah di pasar, membantu mengurangi kekurangan perumahan. Ada 18,7% lebih banyak rumah untuk dijual di bulan Juni dibandingkan tahun lalu.

Meskipun hampir tidak ada cukup properti di pasar untuk meredakan krisis perumahan, lebih banyak rumah untuk dijual adalah "alasan bagi pembeli untuk optimis," kata Hale.

Artikel awalnya muncul di Realtor.com.

Tertarik untuk mempelajari rangkaian solusi pemasaran dan audiens V12 untuk membantu Anda menargetkan dan mengonversi pendatang baru dan pemilik rumah? Klik di sini untuk mempelajari lebih lanjut.