O mercado imobiliário está se corrigindo - então, por que os preços das casas ainda estão subindo?

Por corretor de imóveis. com

Os preços das casas continuaram seu aumento aparentemente inexorável, apesar do mercado imobiliário americano supostamente estar passando por uma correção, uma desaceleração – como você quiser chamar. Está desafiando o que muitos especialistas previram e, talvez, a sabedoria convencional.

Os compradores não podem arcar com esses preços mais altos em cima de taxas de juros de hipotecas mais altas. As ofertas estão caindo. As guerras de licitações estão secando. As ofertas de seis dígitos acima do preço pedido estão seguindo o caminho dos dinossauros. Então, como é possível que os preços médios das casas tenham sido 15,9% mais altos na semana que terminou em 9 de julho do que há um ano, de acordo com dados do Realtor.com?

A desconexão parece ser que os vendedores de imóveis ainda precisam se ajustar a essa nova realidade – aquela em que eles não podem colocar o preço que quiserem em suas propriedades, sentar e esperar que as guerras de lances comecem. O aumento das taxas de hipoteca tornou impossível para muitos compradores pagar o que eles poderiam ter apenas alguns meses atrás.

Enquanto isso, os preços recordes das residências subiram mais de 31% nos últimos dois anos, de acordo com os dados de preços de tabela de junho do Realtor.com. E continuam subindo. Algo parece que precisa dar.

“Os preços se ajustam muito lentamente”, diz a economista-chefe da Realtor.com, Danielle Hale . “Os vendedores são moldados por experiências recentes. Antes de vermos os preços começarem a cair, teremos que ver os vendedores parando de atirar na lua.”

E só porque os vendedores estão pedindo mais dinheiro, isso não significa que eles estão recebendo. Os compradores estão negociando. O número de reduções de preços em propriedades dobrou em junho em comparação com um ano antes.

No mês passado, cerca de 11% das construtoras reduziram os preços das casas recém-construídas, de acordo com a consultoria de construção Zonda. Um adicional de 70% manteve-os estáveis ​​em comparação com maio.

“Os mercados imobiliários congelam quando você vê uma grande mudança nas taxas de hipoteca ou na economia”, diz Mark Zandi , economista-chefe da Moody's Analytics. “Os compradores não podem lidar com esses preços de casas com essas taxas de hipoteca”, diz ele. “O pagamento da hipoteca é muito alto para a maioria dos compradores de casa pela primeira vez. Os compradores de troca não vão negociar porque terão que obter uma taxa de hipoteca mais alta.”

Os preços das casas geralmente aumentam no verão. Casas maiores e mais caras são colocadas à venda, e famílias ansiosas para se estabelecer antes que as crianças comecem a escola no outono competem por elas. Além disso, há dezenas de millennials que estão chegando ao ponto de suas vidas em que a ideia de casa própria se torna mais atraente. Mas agora ainda não há casas suficientes para venda ou aluguel.

As taxas recorde de hipotecas, que caíram na faixa de 2% no ano passado, permitiram que os compradores pagassem preços mais altos pelas casas. As taxas mais baixas significavam que muitos pagamentos mensais de hipotecas permaneceram razoáveis, equilibrando os compradores extras gastos em suas propriedades.

No entanto, as taxas de hipoteca aumentaram de apenas cerca de 3% há um ano para a faixa média de 5%. Isso é gasto com centenas de dólares por mês em muitos pagamentos de hipotecas. Os compradores de hoje se deparam com contas de hipoteca 58% mais altas do que há apenas um ano – quando os preços também estavam em níveis recordes – além da inflação, aluguéis e preços do gás mais altos. Isso tornou muitos incapazes de emprestar quase tanto para uma casa e forçou muitos outros a sair do mercado.

“Muitos proprietários ainda estão precificando casas com base no mercado de seis meses atrás”, diz George Ratiu , gerente de pesquisa econômica da Realtor.com. “Há uma lacuna entre o que os proprietários estão pedindo e o que estão recebendo.”

Os preços das casas vão cair?

A principal questão nas mentes de compradores e vendedores de imóveis é se os preços dos imóveis vão cair – e, em caso afirmativo, em quanto.

Muitos especialistas imobiliários antecipam que a taxa de crescimento dos preços diminuirá com o passar do ano. Outros preveem que os preços se estabilizarão à medida que vendedores e construtores digerem o novo estado do mercado e os compradores descobrem suas finanças.

“Demora um pouco para a roda girar”, observa Devyn Bachman , vice-presidente sênior de pesquisa da John Burns Real Estate Consulting.

Em última análise, exatamente o que acontece com os preços dependerá em grande parte dos mercados imobiliários individuais, bem como das faixas de preço em que as casas estão. diminuir ao máximo.

Esses lugares, como Austin, TX, Phoenix e Boise, ID, foram estimulados por um influxo de trabalhadores remotos e investidores que mantiveram os preços acima do que muitos locais podiam pagar. Agora que menos teletrabalhadores estão se mudando e com as taxas de hipoteca dificultando ainda mais as compras, os preços podem se reajustar.

Mas os preços podem continuar a subir, pelo menos em um dígito, em outras partes do país.

“A habitação é tão local que é difícil pintar com um pincel largo e dizer que os preços vão cair. Mas se você observar os CEPs individuais, bem como certos metrôs, veremos quedas de preços em alguns deles”, diz Bachman. “Os valores das casas não são mais realistas para os compradores de hoje. Eles não podem comprá-los.”

Uma recessão é o curinga no futuro dos preços das casas

O curinga em tudo isso é uma recessão. Se houver uma desaceleração econômica, os preços das casas (assim como as taxas de hipoteca) terão maior probabilidade de se ajustar. Os compradores em potencial que são demitidos ou estão preocupados em perder seus empregos, provavelmente não vão participar de casas abertas e fazer ofertas.

No entanto, não se espera que os preços das casas caiam de um penhasco como caíram durante a Grande Recessão.

O motivo: o número de investidores e aspirantes a proprietários de imóveis agora excede em muito o número de propriedades à venda. Os construtores têm lutado para retomar a construção desde meados dos anos 2000, e os investidores compraram muitas das propriedades que costumavam abrigar os proprietários e as transformaram em aluguéis. Essa demanda deve manter os preços altos.

“O mercado está muito apertado. Isso colocará um piso proverbial nos preços”, diz Zandi.

Enquanto isso, um influxo de execuções hipotecárias e vendas a descoberto como o que o mercado imobiliário experimentou na Grande Recessão não aparece no horizonte. Os credores se tornaram muito mais exigentes ao distribuir hipotecas para garantir que apenas os candidatos mais qualificados as recebam. A maioria das hipotecas predatórias foi eliminada. Isso deixa os proprietários em um lugar muito melhor para enfrentar outra crise.

“Para obter grandes quedas nos preços, você precisa ver muitas execuções hipotecárias e vendas em dificuldades a preços com grandes descontos”, diz Moody's Zandi. “Isso é muito improvável porque os credores hipotecários têm sido muito cautelosos desde a crise, e eles estão apenas [principalmente] fazendo empréstimos de taxa fixa de 30 e 15 anos.”

Ele antecipa que uma desaceleração pode empurrar os preços para baixo em 5% em geral e muito mais em mercados superaquecidos.

E, em um benefício para os compradores, as taxas de hipoteca normalmente caem quando a economia está sofrendo. Isso pode “amortecer o golpe” para muitas pessoas que lutam para comprar imóveis, diz Zandi.

A correção habitacional é menos vendas, mais casas disponíveis

Embora a correção imobiliária ainda não esteja aparecendo nos preços, isso fica evidente na rápida queda do número de casas mudando de mãos.

Houve cerca de 6,1 milhões de vendas de casas por mês em 2021, de acordo com dados da National Association of Realtors. (Isso não inclui as vendas de casas recém-construídas.) Em maio, o último mês de dados disponíveis, isso caiu para cerca de 5,4 milhões de vendas por mês. Essa é uma mudança substancial.

“As vendas de casas diminuíram notavelmente. Eles estão de volta ao ritmo pré-pandemia”, diz Hale, da Realtor.com. “O mercado imobiliário não está tão aquecido quanto no ano passado. Mas comparado a qualquer ano pré-pandemia, ainda é um mercado imobiliário bastante aquecido.”

Um dos efeitos colaterais de menos vendas é um aumento no estoque de casas no mercado, ajudando a aliviar o déficit habitacional. Havia 18,7% mais casas à venda em junho do que há um ano.

Embora não haja propriedades suficientes no mercado para aliviar a crise imobiliária, mais casas à venda são “uma razão para os compradores ficarem otimistas”, diz Hale.

Artigo originalmente publicado em Realtor.com.

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