Rynek mieszkaniowy się poprawia — dlaczego więc ceny domów wciąż rosną?

Przez Realtor.com

Ceny domów kontynuowały pozornie nieubłagany wzrost, mimo że amerykański rynek mieszkaniowy podobno znajduje się w fazie korekty, spowolnienia – jakkolwiek by to nazwać. Jest to sprzeczne z przewidywaniami wielu ekspertów i być może konwencjonalna mądrość.

Kupujący nie mogą sobie pozwolić na te wyższe ceny w połączeniu z wyższymi stopami procentowymi kredytów hipotecznych. Oferty spadają. Wysychają wojny licytacyjne. Oferty sześciocyfrowe powyżej ceny wywoławczej idą w ślady dinozaurów. Jak więc to możliwe, że według danych Realtor.com mediana cen mieszkań w tygodniu kończącym się 9 lipca była o 15,9% wyższa niż rok temu?

Wydaje się, że rozbieżność polega na tym, że sprzedawcy domów muszą jeszcze przystosować się do tej nowej rzeczywistości – tej, w której nie mogą wyłożyć swojej nieruchomości dowolnej ceny, usiąść wygodnie i czekać na rozpoczęcie wojny licytacyjnej. Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawiło, że wielu kupujących nie było stać na to, co mogli mieć jeszcze kilka miesięcy temu.

Tymczasem rekordowe ceny domów wzrosły o ponad 31% w ciągu ostatnich dwóch lat, według czerwcowych danych cen katalogowych Realtor.com. I wciąż rosną. Wygląda na to, że coś musi dać.

„Ceny zmieniają się bardzo powoli”, mówi główny ekonomista Realtor.com, Danielle Hale . „Sprzedawców kształtują ostatnie doświadczenia. Zanim ceny zaczną spadać, będziemy musieli zobaczyć, jak sprzedawcy przestają strzelać do księżyca”.

I tylko dlatego, że sprzedawcy proszą o więcej pieniędzy, nie oznacza to, że je dostają. Kupujący negocjują. Liczba obniżek cen nieruchomości podwoiła się w czerwcu w porównaniu z rokiem poprzednim.

Według firmy doradczej Zonda, w ubiegłym miesiącu około 11% firm budowlanych obniżyło ceny nowo budowanych domów. Dodatkowe 70% utrzymywało je bez zmian w porównaniu z majem.

„Rynki nieruchomości zamarzają, gdy widzisz duże zmiany w oprocentowaniu kredytów hipotecznych lub w gospodarce”, mówi Mark Zandi , główny ekonomista w Moody's Analytics. „Kupujący nie mogą sobie poradzić z tymi cenami domów przy tych oprocentowaniu kredytów hipotecznych”, mówi. „Spłata kredytu hipotecznego jest po prostu zbyt wysoka dla większości kupujących dom po raz pierwszy. Nabywcy na wymianę nie zamierzają się wymieniać, ponieważ będą musieli uzyskać wyższą stopę kredytu hipotecznego.

Ceny domów zwykle rosną w lecie. Większe, droższe domy wystawione są na sprzedaż, a rodziny, które chcą się osiedlić, zanim dzieci jesienią pójdą do szkoły, konkurują o nie. Co więcej, są dziesiątki millenialsów, którzy dochodzą do punktu w swoim życiu, kiedy idea posiadania domu staje się bardziej atrakcyjna. Ale teraz wciąż nie ma wystarczającej liczby domów na sprzedaż lub wynajem.

Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które w zeszłym roku spadło do 2%, pozwoliło nabywcom pozwolić sobie na wyższe ceny mieszkań. Niższe stawki oznaczały, że wiele miesięcznych spłat kredytu hipotecznego pozostało na rozsądnym poziomie, równoważąc dodatkowych kupujących wydanych na ich nieruchomości.

Jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych skoczyło z zaledwie około 3% rok temu do średniego poziomu 5%. To setki dolarów miesięcznie na wiele spłat kredytu hipotecznego. Nabywcy mają dziś do czynienia z rachunkami za kredyty hipoteczne o 58% wyższe niż rok temu – kiedy ceny również były rekordowo wysokie – oprócz wyższej inflacji, czynszów i cen gazu. To sprawiło, że wielu nie jest już w stanie pożyczyć prawie tyle na dom, a wielu innych zmusiło do wycofania się z rynku.

„Wielu właścicieli domów wciąż wycenia domy na podstawie rynku sprzed sześciu miesięcy”, mówi George Ratiu , kierownik ds. badań ekonomicznych w Realtor.com. „Istnieje przepaść między tym, o co pytają właściciele domów, a tym, co dostają”.

Czy ceny domów spadną?

Najważniejszym pytaniem, jakie zadaje sobie zarówno kupujący, jak i sprzedający, jest to, czy ceny domów spadną – a jeśli tak, to o ile.

Wielu ekspertów w dziedzinie nieruchomości przewiduje, że tempo wzrostu cen zwolni w ciągu roku. Inni przewidują, że ceny ulegną wyrównaniu, gdy sprzedający i budowniczowie przetrawią nowy stan rynku, a kupujący zorientują się w swoich finansach.

„Zakręcenie koła zajmuje trochę czasu”, zauważa Devyn Bachman , starszy wiceprezes ds. badań w John Burns Real Estate Consulting.

Ostatecznie dokładnie to, co stanie się z cenami, będzie zależeć w dużej mierze od poszczególnych rynków nieruchomości, a także od przedziałów cenowych domów. Miejsca, w których ceny wzrosły najbardziej podczas pandemii COVID-19, są najbardziej narażone na spadek i mają potencjał do zmniejszyć najbardziej.

Te miejsca, takie jak Austin w Teksasie, Phoenix i Boise, ID, zostały zasilone przez napływ zdalnych pracowników i inwestorów, którzy utrzymywali ceny powyżej tego, na co wielu mieszkańców mogło sobie pozwolić. Teraz, gdy coraz mniej telepracowników się wprowadza, a oprocentowanie kredytów hipotecznych jeszcze bardziej utrudnia zakupy, ceny mogą się zmienić.

Ale ceny mogą nadal rosnąć, przynajmniej o jednocyfrowe niskie wartości, w innych częściach kraju.

„Obudowa jest tak lokalna, że ​​trudno malować szerokim pędzlem i powiedzieć, że ceny spadną. Ale jeśli spojrzysz na poszczególne kody pocztowe, a także na niektóre metro, zauważymy spadek cen w niektórych z nich” – mówi Bachman. „Wartości domu nie są już realistyczne dla dzisiejszych nabywców. Nie stać ich na nie.

Recesja to dzika karta w przyszłości cen domów

Dziką kartą w tym wszystkim jest recesja. Jeśli nastąpi spowolnienie gospodarcze, wówczas ceny domów (a także oprocentowanie kredytów hipotecznych) prawdopodobnie się zmienią. Potencjalni nabywcy, którzy są zwolnieni lub obawiają się utraty pracy, prawdopodobnie nie będą chodzić na otwarte dni i składać ofert.

Jednak nie oczekuje się, że ceny domów spadną tak jak podczas Wielkiej Recesji.

Powód: obecnie liczba inwestorów i aspirujących właścicieli domów znacznie przewyższa liczbę nieruchomości na sprzedaż. Od połowy lat 2000. budowniczowie zmagali się z powrotem do budowy, a inwestorzy kupili wiele nieruchomości, w których kiedyś mieszkali właściciele domów, i zamienili je na wynajem. Oczekuje się, że popyt ten utrzyma wysokie ceny.

„Rynek jest bardzo napięty. To przysłowiowo obniży ceny” – mówi Zandi.

Tymczasem na horyzoncie nie widać napływu przejęć i krótkiej wyprzedaży, jakich doświadczył rynek mieszkaniowy w czasie Wielkiej Recesji. Pożyczkodawcy stali się znacznie bardziej wybredni przy udzielaniu kredytów hipotecznych, aby zapewnić, że otrzymają je tylko najbardziej wykwalifikowani wnioskodawcy. Większość drapieżnych kredytów hipotecznych została wyeliminowana. To pozostawia właścicieli domów w znacznie lepszym miejscu, aby przetrwać kolejny kryzys.

„Aby uzyskać duże spadki cen, trzeba zaobserwować wiele wykluczeń i zakłopotanych sprzedaży po dużych obniżonych cenach”, mówi Zandi z Moody's. „Jest to bardzo mało prawdopodobne, ponieważ kredytodawcy hipoteczni byli bardzo ostrożni od czasu kryzysu i [głównie] udzielają zwykłych 30-letnich i 15-letnich pożyczek o stałym oprocentowaniu”.

Przewiduje, że spadek może spowodować spadek cen o 5%, a nawet bardziej na przegrzanych rynkach.

I, z dobrodziejstwem dla kupujących, oprocentowanie kredytów hipotecznych zwykle spada, gdy gospodarka cierpi. To może „zamortyzować cios” dla wielu osób, które starają się pozwolić sobie na nieruchomości, mówi Zandi.

Korekta mieszkaniowa to mniejsza sprzedaż, więcej dostępnych mieszkań

Chociaż korekta cen nieruchomości może jeszcze nie pojawić się w cenach, jest to widoczne w szybko spadającej liczbie domów zmieniających właścicieli.

Według danych National Association of Realtors w 2021 r. sprzedano około 6,1 miliona domów miesięcznie. (Nie obejmuje sprzedaży nowo wybudowanych domów.) W maju, ostatnim dostępnym miesiącu, spadła ona do około 5,4 mln sprzedaży miesięcznie. To istotna zmiana.

„Sprzedaż domów znacznie spadła. Wrócili poniżej tempa sprzed pandemii”, mówi Hale z Realtor.com. „Na rynku mieszkaniowym nie jest tak gorąco jak w zeszłym roku. Ale w porównaniu z jakimkolwiek rokiem przed pandemią, wciąż jest to całkiem gorący rynek nieruchomości”.

Jednym ze skutków ubocznych mniejszej sprzedaży jest wzrost zapasów mieszkań na rynku, co przyczynia się do łagodzenia niedoboru mieszkań. W czerwcu sprzedano o 18,7% więcej domów niż rok temu.

Chociaż na rynku nie ma wystarczająco dużo nieruchomości, aby złagodzić kryzys mieszkaniowy, więcej domów na sprzedaż to „powód dla kupujących do optymizmu”, mówi Hale.

Artykuł pierwotnie ukazał się na Realtor.com.

Chcesz dowiedzieć się więcej o pakiecie rozwiązań marketingowych i audytorium V12, które pomogą Ci dotrzeć do nowych osób dokonujących przeprowadzki i właścicieli domów i przekonwertować je? Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej.