10 คำถามสัมภาษณ์ที่รับประกันได้ว่าคุณจะได้เป็นผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์สตาร์

การจัดการทรัพย์สินอาจเป็นธุรกิจที่น่ากลัว ฉันหมายถึง มี หนังสยองขวัญ หลาย เรื่อง เกี่ยวกับผู้เช่าที่น่ากลัวและอพาร์ตเมนต์ที่พวกเขาอาศัยอยู่

แต่ประสบการณ์สมมติเหล่านี้ไม่มีอะไรเทียบได้กับชีวิตจริง

ไม่เชื่อฉัน?

ต่อไปนี้เป็นเรื่องจริงสามเรื่องที่แปลกเกินไปสำหรับภาพยนตร์:

• ผู้เช่า เทคอนกรีตลงท่อระบายน้ำ บังคับเจ้าของรื้อถอนทั้งห้อง
• ผู้หญิงคนหนึ่งย้ายออกไปโดยไม่บอกใคร และ ทิ้งแมวของเธอไว้ตามลำพังเป็นเวลาหนึ่งเดือน ในบ้าน
• ผู้เช่า ย้ายออกไปทิ้งขยะ 18 ถุง แล้วแจ้งเจ้าของไปที่แผนกดับเพลิงเพื่อหาขยะอันตราย

ดังนั้นคุณจะหลีกเลี่ยงการกลายเป็นเรื่องเตือนในโลกของการจัดการทรัพย์สินได้อย่างไร? ซอฟต์แวร์การจัดการทรัพย์สิน เป็นวิธีที่ปลอดภัยในการรักษาเอกสารทั้งหมดของคุณให้เป็นระเบียบ แต่ต้องใช้การสัมผัสของมนุษย์มากขึ้น เหมือนเป็นผู้จัดการทรัพย์สิน

การจ้างผู้จัดการทรัพย์สินที่ดีจะช่วยให้คุณไม่ต้องปวดหัวและหวังว่าจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงประสบการณ์เลวร้ายเหล่านี้ได้ เพราะนอกจากการเช่า การบำรุงรักษา และความรับผิดชอบในการดูแลอื่นๆ แล้ว ผู้จัดการทรัพย์สินที่ดีควรมีความรอบรู้ในการหาผู้เช่าที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ผ่านการตรวจสอบภูมิหลัง เหมือนพวกที่ไม่ ทิ้งห่อเนื้อดิบ ไว้หลังกำแพงหลังจากถูกขับไล่

ตอนนี้ การสัมภาษณ์เป็นหนทางที่ดีที่สุดในการคัดกรองผู้ที่อาจเป็นผู้จัดการทรัพย์สิน แต่คุณรู้ได้อย่างไรว่าคุณกำลังถามคำถามที่ถูกต้อง คุณถามคำถามอะไรตั้งแต่แรก?

ไม่ต้องกังวล ฉันทำงานหนักเพื่อคุณ

ด้านล่างนี้ ฉันได้ระบุคำถามสัมภาษณ์ที่สำคัญสิบข้อซึ่งรับประกันได้ว่าคุณจะได้เป็นผู้จัดการทรัพย์สินที่เป็นตัวเอก

1. ปัจจุบันคุณจัดการอสังหาริมทรัพย์กี่แห่ง?

ด้วยเครื่องมือที่เหมาะสม ผู้จัดการทรัพย์สินที่ดีควรสามารถ จัดการหน่วยเช่าได้ 200-600 หน่วยในคราว เดียว แต่คุณไม่ต้องการใครสักคนที่มีมากกว่าช่วงหน่วยนั้น ผู้จัดการทรัพย์สินของคุณควรสามารถติดตามดูทรัพย์สินทั้งหมดของคุณและผู้เช่าเพื่อให้แน่ใจว่าทุกอย่างได้รับการดูแล คุณภาพไม่ใช่ปริมาณอาจเป็นกุญแจสำคัญที่นี่

ในทางกลับกัน หากพวกเขาจัดการน้อยกว่า พวกเขาอาจไม่มีความสามารถเท่าที่คุณต้องการ และอาจไม่สามารถครอบครองทรัพย์สินเพิ่มเติมได้ หากพวกเขามีปัญหาในการรับทรัพย์สินที่พวกเขาจัดการอยู่แล้ว

2. คุณมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของคุณเองหรือไม่?

แม้ว่าผู้จัดการทรัพย์สินจะมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของตนเองอาจดูเหมือนเป็นประโยชน์ก็ตาม Peter Giardini กล่าว นี่เป็นความคิดที่ไม่ดีจริงๆ

“วิธีที่ฉันเห็นคือทรัพย์สินของฉัน และผู้เช่าของฉันแข่งขันกันอย่างต่อเนื่องกับผู้จัดการและทรัพย์สินของพวกเขา” เขากล่าว “ถ้าผู้จัดการว่างพร้อมๆ กัน คุณจะรู้ได้อย่างไรว่าทรัพย์สินของคุณจะถูกเติมก่อน”

แม้ว่าผู้จัดการจะรับรองกับคุณว่าพวกเขาจะจัดลำดับความสำคัญให้กับทรัพย์สินของคุณ แต่ก็ไม่มีทางที่คุณจะยืนยันได้และไม่มีทางที่พวกเขาจะพิสูจน์ได้จนกว่าจะมีข้อเท็จจริง

3. คุณคิดค่าอะไร?

พวกเขาคิดค่าธรรมเนียมคงที่หรือร้อยละของค่าเช่าหรือไม่?

คิดเกี่ยวกับมัน: ผู้จัดการที่คิดเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าดูเหมือนจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า เนื่องจากเงินเดือนของพวกเขาขึ้นอยู่กับจำนวนผู้เช่าและราคาของค่าเช่า ด้วยค่าเช่าที่ต่ำกว่าและตำแหน่งงานว่างที่สูง จึงไม่มีเงินรางวัลก้อนโต ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อคุณและผู้จัดการทรัพย์สินของคุณ

ด้วยเหตุนี้ ผู้จัดการทรัพย์สินจะมีแรงจูงใจในการเติมตำแหน่งงานว่างและต่อสู้เพื่อค่าเช่าที่สูงขึ้น ทำให้พวกเขามีส่วนร่วมกับทรัพย์สินของคุณมากขึ้น คุณควรพิจารณาด้วยว่าเปอร์เซ็นต์ของพวกเขาขึ้นอยู่กับจำนวนค่าเช่าที่เรียกเก็บหรือจำนวนเงินที่พวกเขาเรียกเก็บจริงหรือไม่

ในทำนองเดียวกันพวกเขาคิดค่าธรรมเนียมเมื่อทรัพย์สินว่างหรือไม่? หากเป็นเช่นนั้น จะเป็นการขัดต่อจุดประสงค์ในการคิดเปอร์เซ็นต์ เนื่องจากจะไม่มีการปรับตำแหน่งตำแหน่งงานว่าง

สุดท้าย ให้พิจารณาเพิ่มเติมว่ามีค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดอื่นๆ ที่พวกเขาเรียกเก็บสำหรับบริการหรือไม่ ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดมีนิสัยชอบแอบดูคุณ

4. คุณจะกำหนดจำนวนค่าเช่าอย่างไร?

ผู้จัดการทรัพย์สินที่ดีควรทราบค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ทั้งหมดในพื้นที่ของคุณ

ลองนึกภาพว่าผู้จัดการทรัพย์สินของคุณคิดราคามากกว่าราคาตลาดนั้นหรือน้อยกว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในพื้นที่อย่างมีนัยสำคัญ ป้ายราคาที่สูงขึ้นสามารถขัดขวางผู้ซื้อที่สนใจและป้ายราคาที่ต่ำกว่าอาจทำให้คุณไม่ได้รับรายได้ที่คุณสมควรได้รับ หากคุณปรับราคาในภายหลัง คุณอาจสูญเสียผู้เช่าที่ไม่สามารถชำระเงินหรือตอบกลับจากผู้เช่าได้ ไม่ดีสำหรับความพึงพอใจโดยรวม

แต่ควรใช้อสังหาริมทรัพย์ทั้งในตลาดและเพิ่งเช่าเพื่อกำหนดราคาเช่าสูงสุด พวกเขาควรทราบด้วยว่าสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น สระว่ายน้ำหรือห้องออกกำลังกาย ส่งผลต่อราคายูนิตของคุณอย่างไร

5. คุณดำเนินการตรวจสอบทรัพย์สินเป็นประจำหรือไม่?

การตรวจสอบทรัพย์สินช่วยให้คุณตรวจพบปัญหาและดำเนินการบำรุงรักษาก่อนที่จะสายเกินไป ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบว่าผู้เช่าปฏิบัติต่อพื้นที่ของคุณอย่างไร หรือตรวจสอบให้แน่ใจว่าเครื่องใช้และระบบสาธารณูปโภคทำงานอย่างถูกต้อง พื้นที่จะต้องได้รับการดูแลให้อยู่ในสภาพดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อป้องกันการปรับปรุงใหม่ที่มีราคาสูง และมั่นใจได้ว่าจะไม่มีการใช้พื้นที่ในทางที่ผิด

ผู้จัดการของคุณควรตรวจสอบทรัพย์สินของคุณอย่างสม่ำเสมอ ตามหลักการแล้วควรเป็นเดือนละครั้ง ไม่ใช่แค่ปีละไม่กี่ครั้ง

6. คุณจัดการกับงานบำรุงรักษาและงานสวนอย่างไร?

ผู้จัดการทรัพย์สินส่วนใหญ่ต้องการตัดสินใจด้านการบำรุงรักษาด้วยตนเอง อนุญาตให้พวกเขาทำสิ่งนี้ได้มากถึงจำนวนดอลลาร์ ปกติประมาณ 100 ถึง 200 ดอลลาร์

อย่าลืมถามพวกเขาด้วยว่าพวกเขาคิดค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับการบำรุงรักษาหรือไม่ หากเป็นเช่นนั้น ผลกำไรของคุณจะลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณมีทรัพย์สินเก่าที่ต้องการเครื่องใช้และสาธารณูปโภคที่ปรับปรุงใหม่

นอกจากนี้ ตอกย้ำว่าใครจะต้องรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสนาม ผู้จัดการทรัพย์สินของคุณพร้อมที่จะทำงานหรือเป็นสิ่งที่ผู้เช่าควรจัดการหรือไม่?

7. คุณใช้เครื่องมือการจัดการการเช่าอะไร?

ซอฟต์แวร์การจัดการการเช่า มีประโยชน์สำหรับการปรับปรุงกระบวนการจัดการและเพิ่มผลกำไร ทำให้เป็นเครื่องมือที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

อย่าลืมถามพวกเขา ว่า พวกเขาใช้ ซอฟต์แวร์ อะไร (หากไม่เป็นเช่นนั้น คุณควรถือว่านั่นเป็นธงแดง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้จัดการทรัพย์สินที่ประสบความสำเร็จควรจัดการที่ใดที่หนึ่งระหว่าง 200 ถึง 600 หน่วยเช่า) หากเป็นไปได้ ขอให้พวกเขาแบ่งปันตัวอย่างรายงานจากระบบของตน ซึ่งสามารถ ให้ข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับจรรยาบรรณในการจัดการของพวกเขา

8. โดยปกติทรัพย์สินของคุณจะว่างนานแค่ไหน?

เวลาที่ว่างโดยเฉลี่ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า อยู่ที่ประมาณ 2-4 สัปดาห์ หากผู้จัดการทรัพย์สินใช้เวลานานกว่านี้มาก คุณอาจสูญเสียรายได้จำนวนมาก

ปัญหาที่นี่อาจเป็นสองเท่า:

• ผู้จัดการทรัพย์สินรายนี้อาจเรียกเก็บค่าเช่ามากเกินไปโดยพิจารณาจากตลาดในพื้นที่หรือต้องเสียค่าธรรมเนียมคงที่ ซึ่งจะช่วยลดแรงจูงใจในการเติมพื้นที่ว่าง นอกจากนี้ คุณควรถามเกี่ยวกับความพยายามทางการตลาดของพวกเขาเพื่อดู ว่าพวกเขาแสดงรายการช่องว่าง อย่างไร หรือสิ่งที่พวกเขาทำเพื่อให้ได้คำออกไป
• หากใช้เวลาน้อยกว่าสองสัปดาห์ พวกเขาอาจคิดค่าธรรมเนียมที่ต่ำเกินไปสำหรับคุณที่จะสร้างผลกำไรที่มั่นคง หรือแม้แต่ข้ามการตรวจสอบภูมิหลังที่รับประกันคุณภาพผู้เช่า ถามพวกเขาเกี่ยวกับกระบวนการคัดกรอง

9. กระบวนการขับไล่ของคุณเป็นอย่างไร?

ผู้จัดการทรัพย์สินควรมีขั้นตอนการขับไล่มาตรฐานที่เป็นไปตามกฎหมายของรัฐ อาจเป็นการดีที่จะค้นคว้าข้อมูลเหล่านี้ด้วยตัวเองเพื่อดูว่าผู้ให้สัมภาษณ์ของคุณมีข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับพัฒนาการล่าสุดในกฎหมายหรือไม่

ถามว่าพวกเขามีการรับประกันการขับไล่หรือไม่ นี้มักจะเป็นเพียงค่าธรรมเนียมเล็กน้อย แต่จะให้ความคุ้มครองหากผู้เช่าคนใดคนหนึ่งของคุณต้องถูกขับไล่

10. ฉันจะยกเลิกสัญญาการจัดการได้อย่างไร?

เมื่อคุณลงนามในสัญญาแล้ว มีวิธีใดที่คุณจะหนีจากมันได้หรือไม่? พูดถึงเรื่องสยองขวัญ

หากคุณตัดสินใจขายบ้าน คุณสามารถยกเลิกสัญญาได้ หรือต้องขายบ้านกับผู้จัดการทรัพย์สินคนเดียวกัน สิ่งที่ต้องถามอย่างแน่นอนเพื่อที่คุณจะได้ไม่ต้องลงเอยด้วยสัญญา

ผู้จัดการที่ดีที่สุดจะดูแลธุรกิจของคุณด้วยบริการที่ยอดเยี่ยมแทนที่จะเป็นสัญญาที่ไม่มีวันแตก ดังนั้นโปรดถามคำถามสองสามข้อเกี่ยวกับเรื่องนี้กับพวกเขาและอ่านรายละเอียดเพิ่มเติม หากคุณทั้งคู่ตัดสินใจทำสัญญาทางธุรกิจร่วมกัน

มากกว่า?

คุณเคยจ้างผู้จัดการทรัพย์สินที่ยอดเยี่ยมหรือไม่? คุณถามคำถามสัมภาษณ์อะไรบ้าง แจ้งให้เราทราบในความคิดเห็นด้านล่าง

*นอกจากนี้ หากคุณมีเรื่องราวสยองขวัญของผู้เช่า ฉันชอบที่จะได้ยินพวกเขา